看跌比例升高、待售量卻創新低：解析 2026 房市的矛盾訊號

2026 年第二季的台灣房市，呈現一個違反直覺的結構：民眾對房價的看漲信心明顯降溫，但二手屋待售量卻反向創下一年多新低；股市方面同樣矛盾，樂觀指數下滑，融資餘額卻創歷史新高。這些數據共同指向一個關鍵概念——「情緒轉弱，但資金仍在場」。

一、看漲信心降溫：FOMO 心態消退

根據國泰金控最新公布的「4 月國民經濟信心調查」，預期未來半年房價上漲的民眾僅 44%，預期「大漲超過一成」的比例已跌破一成，僅剩 9%；認為持平者 35%，看跌者 20%。

對照過去幾年「今天不買、明天更貴」的全民追價氛圍，這份數據顯示市場心理結構已轉變。買方從單向看多，轉為多空分歧、觀望增加。理論上，當看漲預期降低，賣方應該感受到去化壓力而願意調整價格——但實際數據並非如此。

二、待售量創新低：屋主選擇緊握籌碼

根據樂居網二手屋待售庫存資料，2026 年 4 月全台二手屋待售量降至 100,638 戶，是 2025 年 2 月以來的一年多新低。

這個數字解釋了為何看屋市場感受不到「降價潮」。當看漲信心降溫時，屋主的反應並非降價拋售，而是直接退出市場：賣不到理想價位就先出租或閒置，而非折讓變現。

這背後是台灣特有的持有結構。房地產持有成本相對偏低（持有稅基較市價低），加上多數屋主已無高額房貸壓力，缺乏急售誘因。對手上有資產、無現金流壓力的屋主而言，「不賣」往往是面對市場降溫時的最低風險選項。結果就是：看跌的人變多，但實際可成交的物件反而變少。

三、股市的平行現象：樂觀降溫，槓桿創高

這種「情緒與資金背離」並非房市獨有。

同份國泰調查顯示，受美伊衝突與油價、通膨疑慮影響，台股樂觀指數降至 17.2，風險偏好指數降至 23.1。但對照證交所資料，4 月 22 日上市融資餘額衝上 4,385 億元——歷史新高，較年初的 3,466 億元增加超過兩成。

理論上的「擔憂」與實際的「加碼」呈現完全相反的方向。中信房屋研展室將此定義為「情緒轉弱，但資金仍在場」的過渡階段，亦即市場並未進入去槓桿週期，而是處於「高槓桿但信心降溫」的詭異平衡。

四、為何資金不撤？三個結構性原因

「擔心但不退場」並非台灣投資人非理性，而是有底層邏輯支撐：

通膨經驗的後遺症：過去幾年的物價上漲，強化了「現金購買力會被侵蝕」的集體認知。資產持有者寧願承擔資產價格波動，也不願承擔現金貶值的確定性損失，特別是在台幣定存實質報酬偏低的環境下。

民間資金水位偏高：近年半導體產業帶動的薪資成長與企業獲利，使民間累積龐大超額儲蓄。在沒有系統性金融危機或大規模失業衝擊的前提下，現有現金流足以支撐槓桿成本，斷頭風險不高，自然缺乏認賠出場的誘因。

對未來題材的預期：AI 科技鏈、重大交通建設等中長期題材仍在發酵，投資者擔心提前出場錯過下一波行情，傾向「抱緊」而非離場。

這三個因素疊加，使得即使短期信心轉弱，籌碼仍被牢牢鎖住。

五、自住買方的觀察與對策

在「量縮、賣壓不升高」的市場結構下，等待全面性崩跌不切實際。對自住需求的買方而言，三個方向值得納入評估：

從「等市場降」轉為「找有出售動機的賣方」：盤整期整體價格不易大幅修正，但個別屋主因資金周轉、繼承後分配、出國移居等因素急需變現的物件，仍存在實際議價空間。重點是辨識出個案，而非期待大盤修正。

留意待售量低帶來的物件品質結構：當市場庫存創新低，市面上長期未成交的物件比例會提高，部分是條件不佳或開價過高的「滯銷件」。買方需要拉長看屋時間、擴大搜尋範圍，並與房仲建立穩定關係，以掌握 A 級案源釋出的時間點。

以保守利率試算還款能力：在融資餘額與房貸餘額同步處於高位的環境下，個人財務防禦力的重要性提升。建議以較現行利率高 0.5% 至 0.75% 的標準（如 2.5% 以上）回推每月還款負擔，避免追價過程中過度動用信貸補頭期款，預留利率與景氣變動的緩衝空間。