貸款只剩5成、36萬戶交屋潮逼近！2026年買房，你準備好被政策「誤殺」了嗎

前幾天在咖啡廳，隔壁桌坐著一對剛結婚的小夫妻，桌上散著預售屋合約和銀行試算表。兩人越聊臉色越沉，最後太太低聲說：「早知道不買了，現在連自備款都要跟爸媽借，我們是不是被政策騙了？」

這不是個案。根據房仲全聯會理事長的最新警告，2026 年的台灣房市正處於「明明有需求，卻被政策活活卡死」的窒息狀態。當我們高喊居住正義時，原本該被保護的「首購族」變成了「首困族」，想改善居住環境的「換屋族」成了打房政策下的祭品。

一、首購族的困境：名義上 8 成，實際上 5 成

廣告常見「首購安心貸、成數高達 8 成」，但在 2026 年的今天，這更像是諷刺。

實務操作上，銀行因信用緊縮與水位限制，雖然口頭說可貸 8 成，真正核貸下來往往只有 5 至 6 成。

什麼是「首困」？就是你以為夠了，結果差了 300 萬

假設你買一間 1,500 萬的小宅，原本預計自備 300 萬、貸款 1,200 萬。結果銀行鑑價後告訴你：「政策緊縮，只能貸 900 萬。」這突如其來的 300 萬缺口，對剛起步的家庭來說，就是一道翻不過去的高牆。

不只如此，利率快速跳升、寬限期消失，讓每月房貸支出成了壓垮現金流的巨石。這種「政策性斷鏈」，正在扼殺無數年輕人的成家夢。

二、換屋族的封殺令：先買後賣？想都別想

如果首購族是「困」，換屋族就是被「封」。

過去換屋族通常「先買新屋、再賣舊屋」，讓搬遷有緩衝空間。但央行第七波打房後遺症全面爆發：只要名下有第一套房，想買第二套換屋，貸款成數直接被壓到 5 成，且實務上銀行幾乎處於停擺狀態。

這種限制形同「全面封殺」換屋族。當首購族買不起、換屋族動不了，房市就不再流動。對於因孩子出生、父母年邁需要換電梯大樓的家庭來說，這不是打房，是對改善生活品質權利的剝奪。

三、預售屋交屋潮：即將到來的強迫著陸

更大的風暴在後頭。2026 到 2028 年，台灣將迎來高達 36 萬戶的預售屋完工交屋潮。

這些房子多半是兩、三年前房市熱絡時簽約的，當時買家萬萬沒想到，交屋這天銀行大門會關得這麼緊。

當買方籌不到錢，夢想家園就變成違約負債。這種「資金斷鏈」將導致特定重劃區出現急跌式修正。當信心全面潰散，受傷最深的永遠不是有錢人，而是把一輩子積蓄都投進去的自住小民。

四、房價下跌就是好事？算一筆帳給你看

有人說：「房價跌不是很好嗎？我們才能買房！」

但這裡有一個驚人的數字：全台有 950 萬戶住宅，如果房價因政策錯置而跌掉 1 成，等於全民財富瞬間蒸發 9.5 兆元——相當於 3 年的中央政府總預算。

當財富縮水，內需消費會跟著冰凍。更別提現在已經有超過 5 成的房仲業者瀕臨虧損。「農曆年後，很多鐵門關了就拉不起來」，指的不只是房仲店，更是背後數十萬從業人員的家庭生計。

知識傳媒結語

居住正義的初衷應該是「讓每個人都有家」，而不是「讓每個人都買不起、也賣不掉」。

目前的政策似乎把「打炒房」跟「打需求」搞混了。當信用緊縮這把大砍刀揮向市場，受傷最重的往往是手無寸鐵的自住客。

如果你正處於「首困」或「換屋困境」，這三點務必注意：

1. 現金流為王：銀行核貸保守的環境下，自備款請預留餘裕，不要抓太緊
2. 多跑幾家銀行：公股行庫與地方農漁會的額度有時有落差，別在第一家被拒就放棄
3. 密切關注政策鬆綁：針對自住與換屋的配套措施是否有轉機，是今年最重要的觀察點

房子是拿來住的，不該是政策實驗下的犧牲品。你認為政府該如何調整，才能真正保護自住需求？