大家去逛過夜市買洋芋片嗎？想像一下，你花100元買了一包超大包的洋芋片，結果打開一看，裡面35%都是空氣。這就是台灣房市過去幾十年的常態——我們花了大把鈔票，卻買了一堆看得到、用不到的「公設」。
內政部終於出招了，祭出這幾年房產界最大的震撼彈——「虛坪改革」。新聞標題寫得很聳動：「公設比可望降至25%~30%」、「沒買車位不用再幫鄰居付車道錢」。聽起來像是居住正義的黎明，但千萬別天真以為房價會因此打折。
終於不用當冤大頭！「車位」變身「專有部分」
首先，這次改革終於解決了一個荒謬至極的現象：「一頭牛剝兩層皮」。
過去法規裡，地下室車道常被算進「大公」，造成兩個超級不公平的結果：沒買車位的人，明明家裡沒車，權狀卻被灌入車道坪數；買車位的人，花幾百萬買車位，還要再分攤一次車道面積的錢。
虛坪改革後，停車空間將改為「專有部分」，擁有獨立權狀。車道與車位面積由買車位的人單獨承擔，沒買車位的人，權狀裡再也不會被硬塞莫名其妙的車道面積。光這一點，就能讓公設比直接下降2%~5%。
房價的真相：洋芋片理論
最關鍵的問題來了：「公設比降了，房價會降嗎？」
回到洋芋片的比喻。舊制：一包100公克的洋芋片（含35%空氣），賣你1000元。新制：老闆把空氣抽掉，變成65公克「實實在在」的洋芋片。你覺得老闆會賣多少？答案通常是：還是1000元。
為什麼？因為建商賣房的邏輯從來不是「成本+利潤」，而是「市場總價帶」。如果這區域的兩房就是能賣2000萬，建商不會因為公設比降低就只賣1500萬。
這會導致一個有趣的數學現象：總價不變 ÷ 坪數變少 = 單價飆高
改革上路後，你可能會在售屋廣告看到驚人的「每坪單價」。請不要被嚇跑，這不是房價變貴，而是房價變「誠實」了。就像日本房價看起來單價很高，但那是因為人家算的是實實在在的室內面積。
從日本經驗看台灣：終於跟上國際標準
日本不動產採取接近「實坪制」的概念。在日本買房，陽台是送的、車位獨立買賣、大樓走廊不會算在權狀裡。當日本人聽到台灣公設比高達35%，還有「雨遮」這種東西時，通常會露出不可置信的表情：「你們是花錢買鳥站的地方嗎？」
台灣這次虛坪改革，就是向國際標準靠攏。優點是資訊透明，花的每一分錢更多是花在踩得到的室內地板上；陣痛期則是新舊制度交替時市場會混亂，舊大樓公設比高但單價低，新大樓公設比低但單價高。
這時候，「實坪單價」將成為唯一的照妖鏡。不要只看權狀坪數，請用「總價÷室內實際使用面積」，這才是真正的CP值。
給購屋族的建議
這場虛坪改革是台灣房市走向公開透明的重要一步，雖然可能無法讓房價瞬間下跌，但至少確保我們不再花大錢買空氣。
近期打算進場的人，建議採取以下策略：關注「得房率」，直接問代銷室內實坪剩多少；車位價格要緊盯，未來車位變專有部分後，建商可能調漲車位價格來彌補總價；心態轉變，習慣看到更高的每坪單價，只要總價在預算內且實坪夠用，就是合理交易。
