共同登記買房恐踩新青安贈與稅陷阱！代書嚴意情示警：若一人主貸、兩人持分，多負擔的貸款恐被國稅局視為贈與課稅，甚至遭銀行拒貸。專欄解析台灣與美日稅務差異，並提供「共同借款、金流證明、書面契約」三招避開贈與稅地雷，確保成功申貸新青安。
台灣為了協助青年首次購屋，推出的「新青年安心成家貸款」（新青安貸款）因其優惠利率、高額度與長年限，成為當前房市最熱門的政策工具。然而，當購屋族打算透過與他人共同登記（例如與親友或伴侶）來分散購屋壓力，並同時享受到新青安的優惠時，一個潛在的法律與稅務地雷正浮出水面：贈與稅衝突。
近日，一位計畫與他人共同持分二分之一購屋的網友，在向銀行申請新青安時，被專業代書點出其中的稅務風險，不僅可能面臨巨額補稅，甚至有被公股銀行拒貸的可能。這起案例，由明深地政士事務所主辦代書嚴意情提出警示，揭示了看似完美的共同購屋策略，在台灣特殊的稅法與房貸實務操作下，潛藏著嚴重的法律衝突。
本專欄將深入解析「共同登記」與「新青安」交集處的潛在風險，對比美國與日本在共同購屋上的稅務處理方式，並提供實務上最關鍵的三大避稅解方，確保購屋族能安心享受優惠，避免誤踩國稅局的紅線。
新青安的「借款人單一化」要求與贈與稅的對立
這起案例的核心矛盾，來自於台灣公股銀行在執行新青安貸款時的實務操作慣例，與《遺產及贈與稅法》中對「贈與行為」的認定標準之間的衝突。
一、 衝突根源：貸款責任與產權比例的失衡
新青安貸款的申請資格，要求借款人本人、配偶及未成年子女名下均需無自有住宅。理論上，共同購屋的兩人只要都符合「無房」條件，就能申請。然而，實務上公股銀行為了簡化流程或基於風險考量，往往要求僅以其中一人作為「主借款人」，並由其帳戶負責每月扣款。
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實務操作樣態： 主借款人 A 承擔 100% 的貸款責任。
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產權登記樣態： A 和 B 共同持分，各登記 50% 的房產。
此時，A 為 B 承擔了 B 應分攤的貸款份額（即總貸款的 50%）。代書嚴意情警示，在國稅局的認定中，這種「多負擔貸款」的行為，可能被視為 A 對 B 進行的「財產贈與」。
二、 贈與稅的認定紅線：每年免稅額與累進稅率
根據台灣《遺產及贈與稅法》規定，每年的贈與稅免稅額為新台幣244萬元（2025年最新標準）。一旦單一贈與人對單一受贈人在一年內的贈與總額超過此額度，超出部分就必須課徵10%至20%的累進稅率。
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潛在風險計算： 若房貸總額達新青安上限1,000萬元，主借款人 A 為 B 負擔了 500萬元的貸款份額。這 500萬元遠超過 244萬元的免稅額，超過的 256萬元就需要課徵贈與稅。
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公股銀行拒貸風險： 正是由於這種潛在的贈與稅問題，公股銀行在嚴格審核時，可能會因貸款與產權比例不對等而產生疑慮，進而拒絕核貸新青安，轉而建議申請較無優惠的一般房貸。這將使購屋族錯失「一生一次」的新青安低利優惠。
🇹🇼🇯🇵🇺🇸 跨國比較：共同登記與出資比例的稅務鐵律
共同登記房產並根據出資比例劃分產權，是全世界不動產交易的普遍模式。無論在台灣、美國或日本，稅務機關的核心認定鐵律都是一致的：產權持有比例必須與實際出資比例相等，否則差額即構成贈與。
一、 台灣：資金流向證明優先於口頭約定
在台灣，代書嚴意情強調的「書面契約」與「保留資金流向證明」至關重要。國稅局在查核時，不會採信共同購屋者之間的口頭約定或私下協議書，而是直接追查金流。
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頭期款： 雙方是否各自從自己的帳戶轉帳支付了對應的頭期款比例？
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房貸繳付： 即使是共同借款，若僅由一人單獨繳款，且沒有保留另一方將款項匯入的證明，長期累積下來，仍可能被認定為贈與。
二、 日本：基礎扣除額與嚴格的持份登記
日本對於不動產贈與的認定同樣嚴格。
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認定標準： 日本法律明確規定，夫妻共同名義購買不動產時，名義持份若與實際出資比例不同，其差額將成為贈與稅的課徵對象。
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基礎扣除額： 日本設有每年 110萬日圓（約新台幣 23萬元）的基礎扣除額，低於台灣的 244萬元。雖然日本夫妻間的贈與稅規定有特殊豁免條款（需滿足特定條件，如結婚超過20年贈與自住房屋等），但對於非婚姻關係的共同購屋者，稅務要求依然嚴苛。
三、 美國：年度豁免額與報稅責任
美國的贈與稅制度與台灣類似，贈與稅是由贈與方申報和繳納。
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年度豁免額： 美國設有年度贈與稅豁免額（Annual Exclusion，2025年約為 $17,000 美元，約新台幣 55萬元），贈與給任何人的金額只要在此限度內，無需繳稅也無需申報。
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夫妻例外： 美國法律將夫妻視為經濟共同體，夫妻之間的贈與通常不需申報贈與稅（除非受贈配偶非美國公民）。這點與台灣將夫妻間的贈與同樣納入每年 244萬免稅額的規定有所不同。
【專家總結】 綜觀三地，核心原則都是：產權登記必須如實反映金錢的流向。 台灣購屋族最應警惕的是，新青安優惠政策並不能凌駕於稅法之上，任何偏離「按出資比例負擔」的行為，都將觸發國稅局的稽查機制。
避開贈與稅地雷：新青安共同購屋的「三道防線」
代書嚴意情為購屋族提供了三項關鍵的實務解方，旨在確保共同購屋的行為能夠在法律上被認定為合作，而非贈與。
防線一：優先選擇「共同借款人」模式
這是解決問題最根本且最直接的方式。
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務實操作： 申請房貸時，務必要求銀行將兩位持分者都列為共同借款人，並在銀行內部系統中明確約定：兩位借款人應各自負擔與產權比例相符的貸款金額。
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避免風險： 這樣可以避免由單一主借款人承擔全部債務的風險，從根本上消除了「代為清償」而構成贈與的法律基礎。雖然公股銀行在處理新青安時可能較傾向單一主借款人，但購屋者應堅決爭取，或諮詢能提供彈性方案的銀行。
防線二：白紙黑字的「書面契約」與資金流向證明
即使採用共同借款，資金流向的透明度仍然是國稅局審核的關鍵。
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契約約定： 在共同購屋前，必須簽署一份詳盡的共同購屋協議書或合夥契約，明確記載頭期款的出資比例、貸款的分擔方式（每人每月應繳多少）、以及未來房產的處分權。這份文件可作為雙方財務關係的法律依據。
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保留金流： 務必透過銀行轉帳，保留各自支付頭期款、以及每月各自繳交貸款份額的轉帳紀錄。例如，B 應將自己的貸款份額轉帳給 A（若 A 為主要扣款帳戶），並備註用途，證明款項來自 B 本人。
【關鍵提醒】 專業人士的觀點是：「共同買房是合作，不是互相贈與！」但要證明是合作，就必須有嚴謹的資金流動證明來支撐。
防線三：全面盤點家庭成員的「無房」資格
新青安的優惠資格非常嚴格，是「一生一次」的機會，一旦浪費非常可惜。
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資格盤點： 在決定共同登記前，不僅要確認主借款人符合「本人、配偶及未成年子女均無自有住宅」的條件，也要確保共同持分的另一方及其家庭成員同樣符合資格，避免因其中一方不符規定，導致整個新青安申請失敗，只能轉一般房貸。
結語：將優惠用在刀口上，事前規劃重於事後補稅
新青安貸款是政府對青年購屋的重大支持，旨在降低購房門檻。然而，這起案例充分提醒了廣大購屋族：政策優惠的享受，絕不能以犧牲稅法合規為代價。
共同登記買房固然有助於分攤壓力，但其潛在的贈與稅地雷、加上公股銀行對新青安的嚴格審核，可能讓購屋者面臨「新青安沒拿到、反倒被課贈與稅」的雙重風險。
與其期待事後申訴或補繳稅款，不如在購屋前，立即諮詢地政士或專業稅務會計師，進行完整的稅務規劃。透過共同借款、資金流向證明、以及書面契約這三道防線，將合作關係白紙黑字寫清楚，才能真正安心地享受新青安的低利優惠，將資金用在購房的刀口上。
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