歷經數次看屋、比價與等待，終於選中理想的中古屋，卻被一句「現況交屋，恕不保固」澆了冷水。許多買家不免納悶：「這句話難道代表賣家可以完全不負責嗎？萬一住進去才發現問題，只能自認倒楣？」
其實不是這樣的。即便合約載明「現況交屋」，法律仍規定賣方對部分問題負有責任。以下我們將從法律與實務角度，為你釐清「現況交屋」的真相、潛在風險與自保策略。
什麼是「現況交屋」？法律怎麼說？
根據《民法》第354條，「現況交屋」是指房屋依目前狀態交付，賣方不再進行整修。也就是說，牆裂、設備老舊若未特別註明，買方視同接受。
但這不代表賣方可完全免責。只要有交屋前已存在、但買方難以發現的瑕疵，賣方仍須負「瑕疵擔保責任」。
現況交屋包含哪些內容？
主要包括：
- 主建物：牆壁、地板、天花等
- 附屬建物：陽台、加蓋空間
- 公設部分：車位、梯間等
- 水電瓦斯設施：插座、浴廁、管線等
這些即使外觀正常，但若內部存在隱藏性缺陷，如漏水、違建未報，賣方未主動揭露仍需負責。
賣方不能全身而退的法律底線
即使寫明「現況交屋」，賣方仍須對隱性瑕疵負責。根據法律：
- 買方有五年內主張瑕疵責任的權利
- 發現問題後，須在六個月內通知賣方
- 若賣方未於說明書中揭露，不得主張免責
瑕疵擔保責任是什麼？常見爭議有哪些？
這是針對買方無法合理發現的瑕疵，例如：
- 管線老舊、電線短路
- 地基或梁柱結構問題
- 違建未申報
- 隱性滲水
這些都屬於賣方需負責的範圍，前提是買方當時確實難以察覺。
瑕疵發現後該怎麼辦？
務必在六個月內書面通知賣方。可用LINE、Email保留紀錄，或寄發存證信函，確保日後索賠權益。
哪些瑕疵不在保護範圍內？
如果買方已知悉問題，並在價格上做出讓步（例如管線老舊折價處理），則後續不得再要求賠償。
哪些條款可能被視為無效？
如果賣方故意隱瞞重要瑕疵，即便有現況交屋條款，也會被認定無效。特別是牆內壁癌、管線漏水等需專業檢測的隱性問題。
不動產說明書別只草草帶過
法律規定賣方應如實揭露所有重大資訊，但實務上常有漏填項目，例如：
- 曾有漏水歷史
- 社區有管理爭議
- 火災或凶宅紀錄
這些都可能嚴重影響你的權益。
簽約前的注意事項
買方應審視以下重點：
| 項目 | 潛在風險 |
|---|---|
| 水電設備 | 是否過於老舊、有無修繕紀錄 |
| 屋頂與天花 | 是否滲水、有無修補痕跡 |
| 結構與梁柱 | 有無傾斜、裂縫 |
| 社區公設 | 管理是否妥善、有無爭議 |
驗屋該怎麼做才安心？
若無相關經驗，建議找專業驗屋公司，使用熱成像、濕度儀等設備進行全面檢測，費用相對日後的修繕成本可說划算許多。
合約加註條款可有效降低風險
可在契約中寫明：
- 「天花若發生滲水，賣方需負責維修」
- 「管線老舊已折價3萬，日後不得再索賠」
這些關鍵文字能在發生爭議時提供法律依據。
實務案例提醒：別輕信口頭保證
不少買方聽信房仲「現況交屋不保固」之說，未保留證據，結果日後發現問題卻求償無門。記住，最終簽字的是你，別讓合約成為陷阱。
成功爭取賠償的真實案例
知識家曾協助一位買家，在交屋後發現牆內滲水與壁癌，經專業鑑定後確認為交屋前瑕疵，最終賣方賠償超過12萬元。
教訓：就算簽了現況交屋，只要掌握證據與程序，還是能維權！
給買家的建議
| 服務 | 說明 |
|---|---|
| 契約審閱 | 協助你讀懂條款背後法律影響 |
| 驗屋服務 | 提供完整檢測與報告 |
| 法律諮詢 | 處理索賠、合約調整 |
| 通知書樣板 | 合法書面通知格式提供 |
常見問答 Q&A
Q1：現況交屋可要求保固嗎？
可，只要賣方願意承諾，應在合約中寫明保固範圍與期間。
Q2：發現問題要打官司嗎？
不一定，先書面通知，必要時可走調解或簡易訴訟程序。
Q3：驗屋工具從哪來？
市面上驗屋公司多提供專業儀器，費用通常數千元內。
Q4：有沒有推薦的保障條款？
建議寫明「特定位置若發生滲水，賣方須修復」等語句。
Q5：重大瑕疵怎麼界定？
指會影響安全、使用或價值的問題，如結構損壞、違建等。
Q6：交屋後發現滲水能退屋嗎？
如屬重大瑕疵且賣方未揭露，可依《民法》第359條主張解除契約。
知識傳媒結語：
「現況交屋」不是保護賣方的萬靈丹，也不是買方全然承擔風險的保證書。它只是一種屋況交付的約定，而非免責聲明。實務上許多買賣糾紛，正是因為賣方以「現況交屋」為由拒絕負責，而買方未善盡檢查、審慎義務。
提醒所有買家：與其模糊帶過，不如詳實寫清。你現在省下的驗屋費用，未來可能會變成數倍的修繕成本。
「多數房貸問題，不是條件不好， 而是沒有人把風險與選項說清楚」
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