五成民眾看跌房價，屋主卻不降價——這個矛盾背後是什麼

2025 年第四季過半民眾看跌房價，房市正式進入量縮價盤階段。本文拆解房價修正的歷史節奏，提供三個可持續追蹤的降價訊號指標，並針對自住、投資、換屋不同需求分析進場策略，幫助購屋者在盤整期做出理性判斷。

2025 年第四季，永慶房屋調查顯示全台看跌房價的比例飆升至 50%，較上一季增加 13 個百分點。信義、國泰、內政部的住宅價格指數年增率也同步趨緩。數據訊號很明確：房市的上升動能已經明顯減弱。

但多數實際看房的人會發現一個矛盾：市場氣氛轉冷，屋主卻沒有明顯讓價。這個落差不是錯覺，而是房市修正的典型節奏。

量先縮、價才跌：歷史模式正在重演

回顧 2014 到 2016 年信用管制期，市場信心下滑後最先反映的是成交量萎縮，房價修正往往落後半年到一年。多數屋主資金壓力尚未達臨界點，沒有急售需求就不會主動降價。

目前市場可定義為「量縮、價盤整」。房價不會像股市般單日暴跌，而是以緩慢、區域分化的方式逐步修正。現在的價格還不是底部，但等待過程可能比預期更漫長。

三個值得追蹤的降價訊號

對於有購屋需求的人來說，關鍵不是猜測底部在哪裡，而是建立一套可持續觀察的判斷框架。

第一，目標區域的成交量是否持續低迷。 當某個社區或路段連續半年以上成交紀錄稀少、房仲帶看量明顯萎縮，代表賣方的心理防線開始鬆動。成交量的長期冷凍，是價格鬆動的前置指標。

第二，實價登錄是否出現系統性讓價。 零星的降價可能只是個案，真正的市場轉向是實價登錄上密集出現低於區域行情 5% 到 10% 的成交紀錄，而且不限於單一社區。當讓價從個案擴散為趨勢，代表賣方心態已從「少賺不想賣」轉為「盡快變現」。

第三，央行信用管制的鬆緊方向。 第七波信用管制仍在持續，銀行房貸水位受限。只要管制未見放鬆，市場就缺乏全面回溫的條件。央行理監事會議的政策風向，直接影響房價打底的時間。

不同需求的進場邏輯不同

量縮價盤的市場環境下，購屋策略必須依需求調整。

自住需求者不必執著於「絕對低點」。市場轉冷本身就是議價空間擴大的時機，重點在於區位是否具備長期居住價值——就業、交通、生活機能是否到位。買到合理價格比買到最低價格更務實。

以投資為目的的購屋者需要更謹慎。利率上升環境下，租金報酬率能否覆蓋房貸利息是最基本的門檻。如果租金連利息都付不起，價差的賭注會迅速變成現金流危機。

換屋族壓力最大——舊屋去化放緩，信用管制又壓縮同時持有兩房的空間。先賣後買是風險最可控的策略，確認舊屋成交、資金到位後，再以買方優勢從容挑選。

知識傳媒結語

看跌比例攀升至五成，直覺上似乎是進場時機。但歷史經驗顯示，市場情緒轉向時，真正的價格低點通常還要再等一段時間。量縮是修正的起點，不是終點。

最值得問自己的問題是：你的資金條件允不允許你不急？如果自備款和還款能力讓你可以從容觀察半年到一年，時間就是最大的議價籌碼。如果資金壓力讓你必須盡快決定，那麼選對區位、控制總價，比等待更低價格來得重要。

耐心是盤整期裡最稀缺的能力，但也是成本最低的策略。