「放心，一定貸得過」——這句話的有效期限只到你簽名那一刻

買氣冷了，但交易糾紛不會跟著冷

市場普遍認為，當房市交易量下滑，買方議價空間擴大，購屋風險應該隨之降低。事實恰好相反。景氣趨冷時，部分建商為壓縮成本，容易在施工品質上讓步；部分仲介為促成交易，口頭承諾的內容會比熱市時更大膽。業界專家明確指出，買氣低迷的階段，正是購屋糾紛的高發期。

以下三個結構性風險，是當前市場條件下最容易被忽略的。

風險一：貸款承諾的法律效力等於零

第七波信用管制實施後，貸款成數成為多數買方最大的焦慮來源。為了化解疑慮促成簽約，仲介常見的話術是：「這間地段好，配合的銀行一定貸8成。」

但在法律架構下，仲介的口頭保證不具任何效力。一旦銀行核貸結果低於預期，買方若要解約，反而可能構成違約，已繳的斡旋金或定金將面臨沒收風險。

唯一的保障方式，是將貸款條件明確寫入契約的特別約定事項，包含具體的銀行名稱、貸款成數下限，以及成數不足時的解約機制與退款條款。專家特別強調，僅寫「貸款8成」遠遠不夠，必須明確到可執行的程度，否則條款形同虛設。

風險二：「現況交屋」不等於「所見即所得」

中古屋交易中，「現況交屋」是最常見的契約用語，也是糾紛密度最高的四個字。

第一層風險是附屬設備的認知落差。看屋時存在的冷氣、鞋櫃、燈具，若未在合約中以設備清單形式逐項載明品牌與型號，屋主在交屋前拆除搬走完全合法。「現況」的定義是交屋當下的狀態，不是你第一次看屋時的狀態。

第二層風險是隱蔽瑕疵的責任歸屬。「現況交屋」並不免除賣方的瑕疵擔保責任。漏水、海砂屋、輻射鋼筋等重大瑕疵，即使契約載明現況交屋，賣方仍有法定告知義務。若交屋後發現此類問題，買方應立即以存證信函通知屋主與仲介。仲介依法負有調查義務，不能僅收取佣金而迴避責任。

風險三：預售屋的時間差與資訊落差

預售屋的風險結構與成屋截然不同，當前市場環境下有兩個面向需要特別警覺。

第一是提早交屋的資金斷鏈效應。部分建商為加速資金回籠，將原定6至7年的工期壓縮至3年。對於依賴長工期分散備款壓力的買方而言，提早交屋等同於儲蓄計畫被腰斬，疊加第七波信用管制的貸款緊縮，資金缺口可能瞬間擴大至數百萬元。部分建商願意協商「轉單換案」，將已繳款項移轉至交屋期較晚的案件，但若協商破裂，買方面臨的違約金上限為總價15%。

第二是廣告話術的法律邊界。「無敵景觀」屬於主觀形容詞，不具法律約束力；但若建商使用「永久景觀」等具體承諾性用語，例如前方為公園或保護區，則可能構成契約條件。至於「捷運即將通車」、「科技大廠進駐」等政策題材，建商多以「引用公開資訊」作為免責依據，一旦政策延宕或跳票，消費者幾乎無從求償。

降低風險的務實策略

對於缺乏工程專業背景的一般買方，務實的做法是優先選擇具備第三方認證的建案。SGS認證針對施工品質進行監控，耐震標章則不僅審查設計圖面，還包含實地取樣檢測。這類建案通常存在一定的價格溢價，但本質上是將品質風險轉嫁給專業機構，對買方而言是成本效益相對明確的保障方式。

知識傳媒結語

房市熱絡時，價格上漲可以掩蓋交易過程中的瑕疵與資訊不對稱；一旦市場轉冷，這些結構性問題便會逐一浮現。

當前環境下，購屋者面對的核心挑戰並非價格高低，而是交易過程中的資訊落差與契約保障不足。仲介的口頭承諾、契約中模糊的現況交屋條款、預售屋廣告的修辭邊界——這些灰色地帶，在景氣好時被默許，在景氣差時則成為糾紛的引爆點。

在所有的自保手段中，最基本也最有效的只有一條原則：任何影響你財務決策的承諾，都必須以白紙黑字的形式存在於契約之中。口頭保證的有效期限，往往只到你簽名的那一刻。