2025 年上半年全台空屋率創 15 年新高，逼近百萬宅無人居住。本文解析內政部最新數據，拆解 50 個空屋率破 20% 警示區的三大類型，從日本負資產經驗對照台灣房市結構性分化趨勢，提供判斷手中物件風險的實用指標。
2026 年初，內政部公布了 2025 年上半年低度使用住宅統計：全國空屋數攀升至 98.06 萬宅，空屋率達 10.43%，是 2009 年金融海嘯以來的新高。更值得關注的是，空屋率超過 20% 的鄉鎮市區從前一期的 31 個暴增至 50 個。
台灣每 10 間房子就有 1 間處於低度使用狀態，而且這個比例正在加速惡化。
50 個警示區集中在三種類型
空屋率突破 20% 甚至逼近 30% 的區域，並非隨機分布，而是高度集中在三種類型。
第一類是觀光導向的度假區。新北萬里、宜蘭礁溪是典型代表，早年大量興建的溫泉套房和度假宅，平日幾乎無人使用，持有成本持續累積，但轉手市場流動性極差。日本湯澤町泡沫後出現大量「一元公寓」，就是同樣的結構：觀光退潮，持有成本超過殘值。
第二類是人口持續外流的偏鄉。屏東霧臺、台東卑南等地區，產業結構單一、就業機會不足，年輕人口穩定流出。台灣總人口已降至 2,328.9 萬人，連續 25 個月負成長。在人口持續流失的區域，住宅即使降價也未必有接手者——日本偏鄉已出現繼承人拒絕繼承的案例，因為稅負和修繕成本超過了房屋價值。
第三類是生活機能尚未到位的新興重劃區。建商大量推案、投資買盤集中進場，但學校、醫療、商業配套仍在規劃階段。一旦信用管制收緊或市場轉冷，流動性會迅速萎縮。
區域分化比全面下跌更危險
對許多住在台北、台中、高雄核心區的屋主來說，空屋率的警訊似乎與己無關——這些區域的房價仍然堅挺。但這恰恰是需要理解的關鍵：台灣房市最可能的走向不是全面性崩跌，而是區域分化持續加劇。
核心區因為就業集中、交通完善、生活機能成熟，需求有基本面支撐。但邊緣區域的空屋一旦形成規模，會產生連鎖效應：管理費攤提上升、公設維護品質下降、周邊房價走弱，形成「越空越跌、越跌越空」的惡性循環。
當一個社區的空屋率超過一定比例，個別屋主即使持有條件較好的物件，也會被整體環境拖累。這就是「負資產」形成的典型路徑——不是房價突然腰斬，而是流動性逐步消失，想賣的時候發現根本沒有買方。
判斷手中物件風險的三個指標
對於持有非核心區物件的屋主，有三個可自行追蹤的指標：一是社區實際入住率，夜間亮燈率持續下降意味著管理費分攤壓力上升。二是周邊實價登錄趨勢，掛牌增加但成交萎縮代表流動性正在消失。三是租屋市場表現，長期租不掉的物件現金流為零，持有期間只會不斷消耗。
知識傳媒結語
空屋率逼近百萬不代表房市即將全面崩盤，但它清楚標示了哪些區域的風險正在快速累積。人口負成長已持續超過五年，「閉著眼睛買都會賺」的時代確實過去了。
值得思考的是：如果你手上持有的物件位於空屋率持續攀升的區域，你有沒有算過它每年的實際持有成本？管理費、稅負、折舊、機會成本加總起來，這間房子現在到底是資產，還是正在消耗你現金流的負債？
