台灣的房地產市場正響起多年未見的「冰河期」警報。公股銀行高層的預測已明確指出，2025年全年買賣移轉棟數恐將跌破28萬棟，甚至可能下探27萬棟的歷史低點。這不僅是數字的變化，更是市場信心的全面崩落，標誌著由政策和全球經濟不確定性共同主導的資產價值重塑過程已然展開。
作為專注於股市與宏觀經濟的專欄作家，我們必須超越房市本身的漲跌，將其視為衡量貨幣政策傳導效率與資產流動性的關鍵指標。台灣房市當前的嚴峻局面，是由內部央行選擇性信用管制和外部美國關稅政策不確定性這兩股強大力量所共同塑造。理解這些力量如何運作，是投資人規劃資產配置的當務之急。
數據警訊：市場交易動能的全面凍結
衡量房市熱度的最直接指標——買賣移轉棟數，已經亮起紅燈。
前七月年減近三成：市場信心崩跌
根據官方數據，今年前七個月，台灣房市買賣移轉棟數合計僅有154,077棟，相較去年同期大幅減少了26.8%。這種近三成的跌幅，在近年房市中極為罕見，反映出市場買氣的急速冷卻。
公股銀行業者普遍的預測更為悲觀：他們預估2025年全年移轉棟數將「最多」只有28萬棟，甚至可能跌至27萬棟左右。若此預測成真，將是繼2018年（約27.8萬棟）之後的又一次低點。
「量縮價緩跌」：政策干預下的修正常態
銀行業者一致認為，房市已進入「量縮」確定、「價微幅修正/緩跌」的階段。
- 區域分化：價格修正並非齊頭式平等。供給過剩區域（通常是重劃區或郊區）的價格跌幅將更為明顯，銀行高層警告「下修一成只是起跳值」；而核心蛋黃區（如台北市中心、新竹科技走廊等）雖然有其稀缺性支撐，相對抗跌，但也難逃價格修正的命運。
- 資金鏈連鎖反應：華南銀行觀察到的現象尤其值得警惕：銀行緊縮放款額度導致預售屋解約量逐漸增加，部分預售屋在完工交屋時因資金籌措問題而被迫認賠殺出。這顯示政策壓力已開始從市場情緒傳導至實質的資金鏈，並在部分高槓桿的預售案中引發流動性風險。
總結而言，當前的市場格局是：交易量被政策緊縮所凍結，價格則處於緩慢釋放壓力的修正階段。內部主因：央行七波限貸令的精準打擊，本波房市寒冬的首要推手，毫無疑問是中央銀行連續祭出的第七波選擇性信用管制措施。
政策目的：擠壓投資客的「流動性泡沫」
央行政策的目標極為明確：精準打擊投資性購屋，將市場的主導權重新交還給剛性自住需求。
- 高槓桿的終結：嚴格限制第二戶住宅的貸款成數至五成、且取消寬限期的規定，直接切斷了投資客常用的高槓桿操作模式。過去，投資客利用寬限期僅繳利息，快速周轉資金以套利；現在，高自備款與立即的本息攤還壓力，使囤房的資金成本暴增，迫使他們退出市場。
- 市場流動性緊縮：如同股市的高頻交易受到嚴格規範一樣，房市的短期炒作流動性也因政策干預而枯竭。這使得市場交易如同「冷凍」，雖然對投資客是痛苦的，但從宏觀角度看，卻是矯正市場失衡、避免資產泡沫進一步擴大的必要過程。
台灣金融業的警惕與應對
房市急凍對台灣金融業的影響至關重要。
公股銀行高層雖然預測交易量將下滑，但也警惕到市場過度冷卻的風險。房地產與整體經濟、金融業連動性高。如果交易量持續萎縮，不僅影響房地產業的上下游（建材、裝潢、設計），也會增加銀行對建築融資（俗稱土建融）的風險控管難度。
為了維持市場穩定，銀行業者仍保留一絲希望：央行政策應會針對首購、自住族群適度放寬條件。這種保留空間，是為了在抑制炒作與維持經濟穩定之間取得平衡，保障最基本的「剛性需求」能夠順利進場，以提供市場最低的支撐力量。
外部壓力：美國關稅政策的不確定性傳導
除了央行政策的內生性衝擊，外部的全球貿易不確定性也正在透過經濟連動性，傳導至台灣的資產市場。
關稅戰陰影對台灣經濟的連鎖效應
美國關稅政策的不確定性，直接影響了台灣出口導向的製造業和科技產業。
- 企業訂單與獲利壓力：若關稅戰導致全球供應鏈混亂或終端需求下滑，將直接衝擊台灣科技企業的訂單與獲利，這將進一步影響企業年終獎金、薪資成長等。
- 購屋能力被限縮：華南銀行警告，如果下半年關稅戰對經濟的衝擊開始發酵，將進一步限縮民眾購屋能力。對於許多資深上班族而言，薪資和工作穩定性是他們決定是否換屋或購屋的關鍵。外部經濟環境的惡化，會讓潛在購屋者普遍採取觀望態度，加劇「量縮」的趨勢。
這與我們在美股科技業觀察到的現象一致：全球貿易政策的變動，直接影響企業的資本支出決策，進而影響員工的職涯規劃與消費信心，最終傳導至高價的資產市場，降低市場整體流動性。
借鏡日本：量先於價的修正路徑
台灣房市當前「量縮價緩跌」的格局，與許多先進國家在貨幣政策緊縮初期的房市修正路徑相似，特別是日本。
- 日本經驗：當日本央行開始釋放出緊縮訊號，影響長期利率時，市場的直接反應是交易量急凍。但由於日本核心都會區的土地供應有限，加上日圓貶值吸引外資，核心地段房價仍有極強的韌性。
- 對台灣的啟示：台灣市場也正經歷「量先行於價」的修正。在政策主導的「冰河期」，買方議價能力提升，但核心地段與有剛性需求的物件仍會相對抗跌。這證明，資產的稀缺性在流動性緊縮時期，成為支撐其價值的最後一道防線。
知識傳媒結語:
台灣房市正處於一場痛苦但必要的市場調整。交易量跌破28萬棟的警訊，是政策擠壓投機泡沫的明確訊號。
對於有實際居住需求的剛性買家來說，這個冬天或許正是進場「尋寶」的好時機。在投資客全面退場的情況下，買方面臨的競爭減少，議價空間變大。
然而，投資人必須謹記：
- 調整預期：房市調整期通常不會很快結束，切勿期待V型反轉。
- 量力而為：選擇財務能力可負擔的物件，遠比追逐短期價差來得重要。
- 現金為王：在不確定性升高時，保持高流動性的現金部位，才能在市場價格修正時，抓住真正的價值機會。
政策正在重塑資產價值，現在考驗的是買家的耐心與財務穩健度。
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