銀行的錢不夠了：47萬戶準屋主正在排隊，你排第幾個

47萬戶交屋潮撞上銀行限貸，未來三年半的房市壓力測試正式開始

台中建商代表近期發出聯合陳情，指出2025年至2028年間，全台預計有47萬戶預售屋進入交屋階段，以平均每戶貸款1,200萬元估算，總計需要銀行撥出約5.64兆元房貸額度。但在《銀行法》72-2條的放款天花板與央行信用管制的雙重限制下，銀行可用額度估計僅剩約2.5兆元。

中間3兆元的落差，被建商定性為可能引爆「台版次貸危機」的資金黑洞。這個說法究竟是產業界的施壓話術，還是正在形成的系統性風險？

缺口從哪裡來

這個缺口是供給端與政策端同時收緊的結果。前幾年房市熱潮期間密集推案的預售建案，正集中進入交屋期，當初買方的財務規劃多建立在「銀行會貸八成」的假設之上。然而第七波信用管制大幅壓縮了貸款成數，72-2條又限制了銀行的總放款空間。兩條線同時收緊，使得當初的貸款假設與當前的核貸現實之間，產生了巨大落差。

不是次貸危機，但壓力同樣真實

建商使用「次貸危機」的類比具有警示效果，但台灣的風險結構與2008年美國的情境存在根本差異。美國次貸的核心是信用品質崩潰——銀行將資金放貸給不具償還能力的借款人，違約潮引發資產價值崩跌與金融體系瓦解。

台灣目前的問題不在借款人信用品質，而在流動性緊縮。有穩定收入、信用良好的買方，同樣面臨貸不到足額資金的困境。這更接近「資金流動性乾涸」，而非債務信用的系統性崩壞。風險性質不同，但對個別購屋者造成的實質壓力同樣巨大。

三層壓力同步夾擊

第一層是政策方向的不確定性。央行雖釋出局部鬆綁訊號，例如換屋族出售舊屋期限延長至18個月，但整體限貸框架並未放鬆。政府面臨兩難：放寬管制恐推升房價引發民怨，維持緊縮則可能觸發系統性風險。購屋者夾在政策博弈中間，隨時可能因政策轉向而被動調整計畫。

第二層是銀行撥款的排隊效應。額度有限的環境下，放款審核趨嚴、撥款速度放緩。若買方缺乏優質薪資證明或銀行長期往來關係，核貸流程可能大幅延後。對有交屋期限壓力的買方而言，每天的延遲都意味著違約風險的累積。

第三層是建商自救方案的潛在風險。部分建商推出「公司貸」或「超低自備」等替代方案，短期可解決資金缺口，但本質上是將槓桿進一步放大。財務能力原本處於臨界點的買方，靠臨時槓桿硬撐，在未來經濟波動時將成為最先承壓的一群人。

三個務實建議

第一，立即進行貸款壓力測試。現在就向三到五家銀行確認可貸成數，並預留成數不足一到兩成的現金備案。第二，確認新青安資格適用性。新青安雖排除於72-2條限制之外，但審核標準已顯著趨嚴，自住身分認定不容任何瑕疵。第三，重新評估換屋時序。「先買後賣」策略在當前環境下風險倍增，現金流調度需採取更保守的假設。

知識傳媒結語

5.6兆本質上是建商基於特定假設推算的極端情境，目的是向政府施壓要求放寬管制。實際缺口是否達到這個規模，取決於政策調整節奏、銀行放款彈性，以及市場自發的價格調節。

但對個別購屋者而言，總體數字的精確度不是重點。真正需要面對的問題是：你的財務結構是否能承受貸款成數低於預期一到兩成的衝擊？如果答案不確定，那麼無論5.6兆的缺口是否成真，你個人的風險管理就已經存在缺口。

這場壓力測試不會淘汰所有人，但會精準篩選出槓桿過高、備案不足的參與者。在「房價只會漲、貸款隨便借」的時代結束之後，財務紀律正在取代市場熱度，成為決定購屋成敗的核心變數。