租賃專法修法擬推「最短租約 3 年」，引爆房東恐慌！面對請不走的「租霸」風險，房產專家與崔媽媽基金會呼籲增訂「租霸條款」平衡權益。房東該如何自保？本篇專欄為您深入解析修法衝擊與應對策略。
前言：請神容易送神難？房東的集體焦慮
試想一下，房子出租卻被法律強制規定「至少要租 3 年」，且期間不能拒絕房客遷戶籍、申請補貼，連漲租都被限制。這聽起來是否像簽了一張「不平等條約」？
這正是內政部 9 月 4 日提出的租賃專法修法方向，引爆市場爭議的核心。對於房東來說，最害怕的不是少賺房租，而是遇到「趕也趕不走、要錢沒有命一條」的租霸。一旦簽了 3 年長約卻缺乏退場機制，資產恐將淪為惡夢。
一、 修法震撼彈：房東的權益保衛戰
這次修法被稱為租屋市場的「九二一大地震」，四大方向讓房東冷汗直流：
租期保障最短 3 年：降低資產活化彈性。
限制租金漲幅：通膨時代變相壓縮收益。
禁止阻擋遷戶籍與補貼：增加稅務曝光風險。
免費法扶：房客打官司免費，房東卻要自掏腰包。
資深房產專家直言：「政府修法不應只偏向一方。市場不僅有惡房東，也有惡房客。若只顧保障房客，長期下來只會逼房東出走。」當出租變成高風險行為，理性房東只有兩條路：賣房退場，或是把風險成本轉嫁到租金上。
二、 當「善良」遇到「租霸」：連崔媽媽都看不下去了
令人意外的是，長期挺房客的「崔媽媽基金會」，這次也與「租賃住宅服務總會」站在同一陣線，呼籲政府正視「租霸問題」。
為什麼？因為第一線慘案太多了。有的房客欠租搞失蹤，有的破壞房屋結構，甚至違法轉租。現行法律下，趕走這些人需經漫長訴訟，少則半年多則兩年，期間不僅沒租金，還得付律師費。若未來強制綁定「3 年租約」，對房東無疑是雪上加霜。
三、 專家的解方：增訂「租霸條款」才能平衡
面對政策大浪，房東該如何自保？目前市場共識是推動增訂「租霸下車條款」。這不是欺壓，而是要求公平。綜合產業界與各大公會建議，具體防禦機制包含：
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斷水斷電權： 房客惡意欠租達一定期限，房東應有權申請斷水斷電，而非被動等待判決。（註：目前極力爭取中）
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租約公證效力強化： 擴大公證效力。一旦嚴重違約（如欠租），房東可持公證書直接強制執行，跳過訴訟。
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嚴重違約視同到期： 法律應明定，若房客嚴重違約，視同租約屆滿，房東有權立即收回房屋。
借鏡德國與日本，雖然保障房客，但也給予房東在特定情況下的強力收回權，這才是健康的雙贏生態。
四、 市場的反撲：弱勢恐更難租房
專家進一步分析，若修法強行通過而無配套，將產生兩個反效果：
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租金上漲： 羊毛出在羊身上，房東會將風險成本加在租金裡。
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篩選變嚴： 為避開租霸，房東將傾向租給工作穩定的菁英族群。單親、高齡等弱勢族群，反而會因房東「怕麻煩」而被拒之門外。
這就像是原本想保護弱勢，結果卻把門檻築得更高，造成「雙輸」。
知識傳媒結語：房東們，現在是你發聲的時候
面對 2026 年可能的政策變局，房東最好的策略是「預防勝於治療」。
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堅持租約公證： 在新法未定案前，簽約務必要求公證，並載明逕受強制執行條款。
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慎選房客： 多花時間查核工作與信用，這比什麼條款都有效。
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關注動態： 密切關注公會動向，適時表達意見。
租賃市場需要的是「平衡」。只有當房東敢出租、房客租得起，市場才能真正活絡。
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