租約保障 3 年？一個勾選就破功——《租賃條例》修法沒告訴你的三件事

2026 年，內政部推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法草案，主打「保障 3 年租期」、「限制續約租金漲幅」與「強化雙方權益保障」。政策出發點回應了租屋族的焦慮，但從法律實務與市場運作角度來看，這部草案存在三個結構性漏洞，若不在立法院審議階段修正，最終可能走向房東不敢租、租客找不到房的雙輸局面。

漏洞一：3 年租期保障，一個勾選就破功

草案規定「非雙方合意，不得提前終止租約」，用意是讓租客穩定承租至少 3 年。但現行租賃契約應記載事項第 14 點，明確列有「雙方均得任意終止租約」的勾選欄位。只要房東在簽約時堅持勾選，3 年保障的立法意旨就被架空了。

實務上，議價能力較弱的租客幾乎沒有拒絕的籌碼。如果修法不同步處理應記載事項的矛盾條款，保障 3 年租期就只是紙面上的數字。

漏洞二：租金漲幅設天花板，房東在起跑點就「漲完」了

草案規定續約租金漲幅不得超過主計總處公布的房租指數年增率，立意是避免不合理漲租。但市場反應很現實：當出租方預期未來三年漲幅受限，合理的經濟行為就是在首次簽約時，一次性將預期漲幅灌入租金。

原本月租可能訂在 2 萬元、每年小幅調漲，修法後房東為鎖定三年收益，首年直接開價 2 萬 2 甚至更高。租客得到了「穩定」，代價是更高的起始租金。

更值得關注的是，近年司法判決在計算房屋占用補償金時，已不再死守《土地法》第 97 條的租金上限規定，傾向以市場行情為基準。行政管制與司法實務的方向正在打架，讓租金漲幅管制的實際效果更加不確定。

漏洞三：斷水電條款——保障還是武器

修法最具爭議之處，是在特定條件下允許出租人對承租物斷水斷電，立法原意是給房東面對惡意欠租「租霸」時一個合法處置工具。

但條文對「特定條件」的定義模糊。租客還住在屋內時能不能斷？衍生居住安全甚至人身傷害問題，責任歸屬如何界定？現行刑法對房東自力救濟已有「強制罪」判例，新法是否能真正釐清灰色地帶，目前看不出來。用解釋令處理涉及居住安全與人身權益的事項，在法律位階上並不穩固，等於給了房東一個操作風險極高、也可能被濫用的工具。

結構性問題的核心：管制思維 vs. 誘因設計

三個漏洞指向同一個問題：修法採取「管制」思維——限制漲租、限制終止、限制收回。但租屋市場供給端是高度分散的個人房東，過度管制的結果往往是出租意願降低，房源轉入黑市。

真正能同時保障雙方的制度設計，應該走「誘因」路線。三個方向值得關注：

強制執行公證的推廣。 依《公證法》第 13 條，經公證的租約可在糾紛發生時直接聲請法院強制執行，免去耗時數年的訴訟。對房東和租客都是保障，但目前普及率偏低，多數房東甚至不知道有這個選項。

租賃評議專責機制。 租屋糾紛不能只靠消保官或民事訴訟，需要專業、快速的調解管道，在衝突初期就降低事態升級風險。

欠租保障制度。 當房東有基本的租金保障（如欠租保險或政府擔保基金），出租意願自然提高，也更願意釋出品質較好的房源。

知識傳媒結語

法律的生命在於落實，不在於條文寫得多漂亮。當 3 年租期可以被一個勾選欄位架空、租金管制反而推高起始租金、斷水電條款的適用範圍說不清楚，這部草案進入立法院之前恐怕還需要相當程度的調整。

幾個值得追蹤的問題：修法是否會同步修正應記載事項的矛盾條款？租金管制與司法實務的脫節如何銜接？公證制度的推廣是否納入配套？

正準備簽約的租客，有三件事值得注意——合約中「提前終止權」的條款要逐字看清楚；善用租約公證作為雙方保障工具；理解政策背後「穩房市、控財政」的邏輯，才不會被表面利多誤導。這部修法最終會成為租屋市場的穩定器，還是另一個被架空的政策宣示？答案取決於立法院能不能把結構性漏洞真正補起來。