「舊制老屋不用繳房地合一稅」——這句話只說對了一半

2026 年 3 月 4 日，財政部發布最新公告，調整全台舊制房屋財產交易所得額標準。全台 368 個行政區中，有 177 個區域的課稅比例上調，其中 13 個行政區調幅達 5 個百分點。對持有 2015 年底前購入房屋、近期計畫出售的屋主而言，此次調整直接影響報稅季的稅務負擔。

舊制課稅機制：所得額如何計算

2016 年房地合一稅制施行前取得的房屋，出售時適用舊制，以「財產交易所得」方式併入個人綜合所得稅申報。若屋主無法提供原始取得成本憑證，國稅局將依下列公式核定所得：

房屋評定現值 × 財政部公告適用比率 ＝ 財產交易所得

此所得併入當年度綜合所得總額，依累進稅率課徵，最高稅率達 40%。財政部定期依市場行情調整各行政區的適用比率，此次調整即反映近年房價上漲後的修正。

此次調整重點區域

台北市：中山、松山、中正、大安、信義 5 區，適用比率調升至 48%，意即國稅局認定房屋現值的 48% 為屋主的財產交易所得。

新北市：板橋、中和、永和、三重、新店、蘆洲、新莊、土城 8 個核心行政區調整至 44%；林口區調整至 42%。

台中市：西屯區與南屯區調整為 35%。

以新北市換屋族為例，若出售一間房屋評定現值 300 萬元的老公寓，適用 44% 比率後，核定所得為 132 萬元，依所得稅率級距計算，實際稅負可能增加數萬至十數萬元。

高價住宅：單價門檻的隱性風險

除適用比率調整外，符合「高價住宅」條件的物件將改以實際成交價比例核實計算，稅負通常顯著高於一般公式。

114 年度各縣市高價住宅認定門檻如下：

• 台北市：總價 6,000 萬元以上，或每坪單價超過 120 萬元
• 新北市：總價 4,000 萬元以上，或每坪單價超過 75 萬元
• 台中市、桃園市：總價 3,000 萬元以上，或每坪單價超過 50 萬元

需特別注意的是，高價住宅的認定採「總價或單價擇一」，兩項條件只要符合其一即適用。台北市部分坪數較小的老公寓，總價未必超過 6,000 萬元，但若每坪成交單價超過 120 萬元，同樣進入高價住宅計算範疇。一旦適用，所得額改依「實際房地總成交金額 × 房地比 × 20%」核定，與一般公式差距可能達數倍。

出售前的稅務試算建議

舊制房屋的稅務規劃，核心在於簽約前先行試算。建議在確定售價前，依最新公告比率估算財產交易所得，並確認每坪成交單價是否觸及高價住宅門檻。若持有原始購屋憑證（如買賣契約、繳款紀錄），可向國稅局申請按實際成本核算，視情況可能較公式計算更為有利。

報稅期限為隔年 5 月，但稅務規劃應在簽約前完成，而非交屋後才進行。

知識傳媒結語

財政部此次並未修法加稅，而是透過行政調整「課稅標準比率」的方式，使舊制房屋的稅負在不引發立法爭議的情況下實質提高。這種機制設計引發一個值得關注的問題：在房屋稅制的舊制與新制之間，資訊落差究竟有多大？持有舊制房屋的屋主，有多少人清楚自己實際面對的稅務條件——而非僅僅知道「不用繳房地合一稅」這個不完整的認知？