桃園近年電梯大樓推案熱絡，不少原本居住透天厝的家庭考慮換屋。然而，部分換屋族在申請土地增值稅重購退稅時遭拒，原因在於對退稅計算基準的認知落差。桃園稅務局近期特別提醒：重購退稅的審核標準是土地公告現值，而非房屋成交總價。
退稅基準：土地現值而非房屋總價
一般購屋者習慣以房屋總價衡量交易規模。賣掉一千五百萬的舊屋，買進兩千萬的新屋，直覺上是「小換大」，理應符合退稅資格。
但《土地稅法》的重購退稅規定並非如此運作。土地增值稅課徵的是土地漲價利益，退稅審核自然以土地價值為基準。稅務機關比較的是新舊兩筆土地的公告現值，而非買賣雙方議定的房屋成交價。
這個認知落差，正是「賣透天換大樓」最常觸發退稅失敗的原因。
透天與大樓的土地價值結構差異
透天厝與電梯大樓的土地持分結構截然不同。
透天厝的土地由單一所有權人或少數共有人持有，土地面積完整，公告現值往往較高。一棟屋齡三十年的老透天，土地現值可能達三百萬元以上。
電梯大樓則是數十戶甚至數百戶共同持分一塊基地，每戶分配到的土地面積極為有限。即使大樓地段優越、總價高昂，個別住戶的土地持分現值可能僅一百餘萬元。
當換屋族賣掉土地現值三百萬的透天，購入土地現值一百五十萬的大樓，依法屬於「大換小」，不符合重購退稅要件。即便新屋總價高出舊屋數百萬，仍無法取得退稅資格。
重購退稅的計算公式
土地增值稅重購退稅的核心公式如下：
新購土地現值 >（原出售土地現值 − 已繳土地增值稅）
以實際案例說明：陳先生出售透天厝，土地公告現值三百萬元，繳納土地增值稅五十萬元。其退稅門檻為：300 − 50 = 250 萬元。
若陳先生購入另一間透天，土地現值二百八十萬元，因 280 > 250，符合退稅資格，已繳稅款可申請退還。
若陳先生購入電梯大樓，土地現值僅兩百萬元，因 200 < 250，即使房屋總價更高，仍不符合退稅要件。
重購退稅的三項附加條件
除土地現值門檻外，重購退稅尚有三項必要條件：
所有權人須為同一人
出售舊屋與購入新屋的所有權人必須相同。夫妻之間的產權移轉不適用此規定，若舊屋登記於丈夫名下，新屋登記於妻子名下，將無法申請退稅。此規定與房地合一稅的自用住宅優惠不同，換屋族需特別留意。
兩年內完成重購
無論採「先賣後買」或「先買後賣」模式，新舊屋的移轉登記日期須在兩年內。超過期限即喪失退稅資格。
五年內不得移轉或變更用途
新屋取得後五年內，不得再行移轉、不得出租、不得供營業使用，且所有權人本人或配偶、直系親屬須設籍於該址。若於五年內違反上述規定，稅務機關將追繳已退還的稅款。
換屋前的稅務試算建議
規劃換屋時，建議先行取得新舊兩筆土地的公告現值資料，進行退稅可行性試算。土地公告現值可透過地政機關網站查詢，或委託地政士協助評估。
對於有意從透天換至大樓的族群，若退稅金額為重要考量，可將土地持分較大的低樓層戶別、或基地面積較大的社區納入選項，以提高符合退稅門檻的可能性。
知識傳媒結語
重購退稅是換屋族節省稅負的重要工具，但其計算邏輯與一般購屋思維存在根本差異。房屋總價反映的是建物與土地的合計市場價值，而土地增值稅關注的僅是土地公告現值的變動。
在透天換大樓的案例中，建物價值的提升往往伴隨土地持分的大幅縮減。這種「房屋變貴、土地變小」的結構性落差，正是退稅申請遭拒的主因。換屋決策除了考量居住需求與房價預算，是否也該將土地價值結構納入評估？
