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近來聽聞國稅局對房地合一稅重購退稅審核趨近嚴謹，因國稅局有實質審量權，部份承辦對於”自用事實”判斷方式很特別，大致歸類以下六點：

一、先買後賣，戶籍要入舊屋一鎮子，但到底多久，沒有一定的答案，屬承辦自由心證。但這的確與退土增稅不同，土增稅在報稅前一天入籍即可。

二、會以水電瓦斯用量來判斷自住事實。

三、不排除詢問管理員或鄰居居住事實。

四、房屋稅要住家用，地價稅要是自用稅率。

五、檢視買賣過程資金流向，並抽查賣出後資金去向。

六、國稅局會行文管委會要收郵件信的紀錄。

以上供參。

近日網友來信詢問：「105年時買了間房子，今年想賣掉，然後再買一間。光是想到牽扯了房地合一稅和土地增值稅的重購退稅，就覺得頭昏眼花……」

的確，雖然「房地合一稅」和「土地增值稅」皆稱為重購退稅，細節條件卻常常讓人混淆，以下讓我們來看看兩者的差別：

一、退房地合一稅：

屬國稅，所得稅的一種，移轉登記３０日內要申報房地合一，先繳納，２年內一併要換新屋。換完以後５年內一定要去國稅局申請退稅。

１、除本人外，配偶名義新購也認列。

２、買入的兩年內須賣出，或賣出２年內一定要添購。小換大，或大換小皆可，以總價論大小。小換大全額退，大換小按比例。重購後５年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額，時間點以登記日為標準。

３、本人、配偶、未成年子女須擇一設籍，但其實規章並沒有明文規定設籍多久，採事實認定。所以還是不要挑戰國稅局，建議比照土增稅售出前一年內設籍。

４、退稅請求權時效：五年

•  法源依據： 所得稅法第 14-8 條
  個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算２年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
  個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
  前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。

二、退土地增值稅：

屬地方稅，買賣後持新舊移轉契約書、原土地增值稅繳納收據
１、買、賣必須為同一人。配偶不行！
２、一買一賣需在２年內，只能小換大，以土地現值論大小。
３、重購退稅的土地從買入後５年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則會被追繳原退還的土地增值稅。
４、簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。
土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。
本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。也就是說，賣掉以前戶籍都在裡面。

５、退稅請求權時效：十年

＊重購退稅無申請次數限制，重購退稅請求權時效為10年。(註:102年5月22日行政程序法第131條修正前，重購退稅請求權時效為5年。於102年5月23日(含該日)以前請求權時效已屆滿5年者，時效消滅；102年5月23日(含該日) 以前請求權時效尚未屆滿5年者，時效延長至10年。)

• 法源依據：土地法第28條前段：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。
• 第 35 條：土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
• (1)、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過 七公畝部分仍作自用住宅用地者。
• (2)、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
• (3)、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。
  前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出售土地者，準用之。

• 第 34 條：
• 土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
  第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：
• 一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部
• 　分。
• 二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
• 三、出售前持有該土地六年以上。
• 四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
• 五、出售前五年內，無供營業使用或出租。
• 第 55 條：
• 土地所有權人因重購土地，申請依本法第三十五條規定退還已納土地增值稅者，應由土地所有權人檢同原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本，或原被徵收土地徵收日期之證明文件及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本，提出於原出售或被徵收土地所在地稽徵機關辦理。
  重購土地與出售土地不在同一縣市者，依前項規定受理申請退稅之稽徵機關，應函請重購土地所在地稽徵機關查明有關資料後再憑辦理；其經核准退稅後，應即將有關資料通報重購土地所在地稽徵機關。
  重購土地所在地之稽徵機關對已核准退稅之案件及前項受通報之資料，應列冊 (或建卡) 保管，在其重購土地之有關稅冊註明：「重購之土地在五年內移轉或改作其他用途應追繳原退之土地增值稅」等字樣。前項稽徵機關對於核准退稅案件，每年應定期清查，如發現重購土地五年內改作其他用途或再行移轉者，依本法第三十七條規定辦理。

以下歸納出「房地合一稅」跟「土地增值稅」簡化表：

(房屋貸款知識家製表)

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