房仲白天賣房、晚上開Uber維生，揭示台灣房市寒冬下第一線從業員的生存危機。六都交易量年減逾3成、房貸件數大減36.3%，央行緊縮政策重創基層。專欄分析台灣房仲業高風險結構，對比美日同行，並指出轉型商用不動產與數位化自救的突圍之道。
最近這段時間，若您在台灣的各大都會區，特別是曾經的房市熱區，如台中七期或新竹高鐵站周邊繞一圈，會發現一個微妙但深刻的變化：那些在主要路口揮舞、色彩鮮豔的建案廣告牌已經大幅減少，豪華的預售屋接待中心也紛紛退場。
這不單單是房地產景氣循環的降溫，它代表著一場從「交易量萎縮」迅速擴散到「從業人員生計危機」的深層結構性寒冬。當我們關注房價的漲跌時，或許忽略了最前線的房仲（經紀人）與代銷（銷售小姐/業務）正成為這波「海嘯第一排」的受害者。他們不再是光鮮亮麗的「年薪百萬」菁英，而是為了應付每月開銷，在白天賣房、晚上開起Uber掙取微薄收入的雙棲上班族。
本專欄將深入解析這場危機的成因、其對台灣房地產服務業帶來的深遠衝擊，並透過對比美國與日本的同業生存模式，為台灣的從業者與投資人提供務實的突圍之道。
從數據看寒冬：政策緊縮如何「凍結」房地產交易量？
房地產的寒冬，從來不是悄無聲息地到來，而是由一連串冷冰冰的數據所組成。台灣這波危機的根源，正是中央銀行持續收緊的信用管制，加上市場買賣雙方「價格認知落差」的僵局，共同導致了市場流動性的急劇凍結。
交易量斷崖式下跌：台北創下21年同期新低
房市的體溫計，首看買賣移轉棟數。根據六都地政局的數據顯示，2025年8月六都的買賣移轉棟數年減率高達32.1%，其中台北市的交易量更是創下2003年有統計紀錄以來的同期新低。
-
何謂買賣移轉棟數？ 它代表房屋權狀在政府機關變更所有權的數量，是判斷市場交易是否活絡最即時的指標。數據暴跌超過三成，形同市場血管中的血液流速慢了三分之一。
聯徵中心揭示的貸款危機：銀行築起高牆
比交易量更令人擔憂的是房貸件數的急劇萎縮。根據聯徵中心（金融聯合徵信中心）的資料，2025年第一季六都房貸件數較去年同期大減36.3%。這代表了三件事：
-
央行信用管制發威： 央行實施的選擇性信用管制，例如第二戶房貸成數降至5成且全國適用，直接限制了投資客與多屋族的資金槓桿。
-
銀行自發性緊縮： 由於市場前景不明朗，加上各大公股銀行面臨「購屋貸款滿水位」的壓力，審核標準趨嚴，導致核貸成數下降。
-
台北市貸款成數跌破7成： 在台北市，平均核貸成數已跌破7成，僅剩68.6%。這對於原本預期能貸到8成的購屋者來說，等於必須立刻多準備數百萬元的頭期款。
當交易量萎縮，且房貸資金來源被大幅緊縮時，市場上流通的服務費（仲介佣金）自然像被抽乾的池塘一樣消失，直接將生計的壓力轉嫁給了第一線的從業人員。
「海嘯第一排」的殘酷生存：台灣房仲業的高風險本質
台灣的房仲與代銷人員為何在這波寒冬中首當其衝？關鍵在於台灣房地產服務業高度依賴高佣金、低底薪、高槓桿的薪酬結構，這與美國、日本的同業模式存在根本差異。
台灣模式：高風險的「高專制」
許多台灣仲介業採取高專制（高獎金、低底薪或無底薪）模式。在市場熱絡時，只要成交一筆，即可獲得數十萬甚至上百萬的佣金，這是「年薪150萬元」神話的來源。
-
熱絡時： 仲介如同搭乘雲霄飛車，收入可以暴衝。
-
寒冬時： 一旦市場急凍，連續數月零成交，即使是經驗豐富的資深仲介，收入也可能瞬間歸零，僅剩下微薄的底薪（若有）。
這就是我們看到新竹房仲業者坦言「4個月零成交」，不得不「晚上兼差開Uber，日收入僅千元到3,000元」的根本原因。這不僅是個案，更是整個行業基層勞動者普遍面臨的結構性困境。
美國房仲：以專業知識為本的「經紀人」
與台灣高專制類似，美國房地產經紀人（Real Estate Agent/Broker）也是以佣金為主要收入來源。根據美國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國房仲的收入中位數約在58,000至60,000美元之間。
差異點在於：
-
專業門檻： 美國的經紀人體系更加側重於專業知識的培訓、法律責任的釐清，並必須在複雜的交易流程中扮演關鍵的協調角色。
-
市場集中度： 雖然市場同樣競爭激烈，但美國的房地產科技公司如Zillow或Realtor.com，對資訊的透明化程度更高，經紀人必須更仰賴服務的專業度，而非單純的資訊壟斷來獲取客戶。
在美國市場緊縮時，低績效的經紀人同樣會被淘汰，但他們多半會轉向其他專業服務領域，例如金融或保險，而不是立即陷入基礎生計危機，因為他們的專業服務價值在整個經濟體系中具有一定的可替代性，而非單純的交易媒介。
日本模式：穩定與專業至上的「不動產仲介業者」
日本的房地產仲介模式則與台灣和美國大相徑庭，更能為台灣業者提供一個結構轉型的參考方向。
-
泡沫經驗的教訓： 經歷過1990年代泡沫破裂後，日本房仲業的發展趨向穩健與專業化。大型不動產公司（如三井不動產或住友不動產）的員工通常擁有穩定的底薪，佣金雖有，但佔比相對較低，強調的是長期服務與客戶關係維護。
-
非交易型服務： 日本仲介在租賃管理、資產活化（例如老屋翻新或都市更新諮詢）方面扮演更重要的角色，而非僅僅是買賣交易。這種收入的多元化與穩定性，使得日本仲介在市場波動時，較少發生大規模的失業潮或生計危機。
【文化橋樑】 台灣的房仲如果能從單純的「銷售員」轉型為日本式的「不動產顧問」，將重點從「賺取一次性佣金」轉向「提供資產規劃與長期管理服務」，才能建立起抵禦市場寒冬的護城河。
市場僵局與心理戰：買賣雙方價格認知的鴻溝
除了政策和行業結構問題外，導致目前「量縮價穩」的核心原因，是買賣雙方在價格上的頑固僵持。
買方：預期心理與等待時機
買方看到了交易量的暴跌和信貸的緊縮，心態上普遍預期價格將會「有感修正」。他們抱持著「再等一下會更便宜」的心理，持續觀望，不願在屋主開出的價格上簽字。
賣方：不願賠售與成本支撐
屋主方面，由於台灣房價在過去幾年持續上漲，許多人是相對高點進場，或是持有房屋時間不長，不願意接受市場現實而降價求售。特別是那些財務結構穩健、沒有立即資金壓力的屋主，寧可空置，也不願意「賠錢賣」。
-
成本考量： 雖然有囤房稅等持有成本，但只要不急著脫手，這些成本相較於房價總值和期望的獲利空間，仍然可以接受。
這種僵局導致了議價空間變大，但成交價未出現斷崖式暴跌的詭異局面。對於那些靠件數維生的仲介來說，即使議價成功，如果最終未能跨越價格鴻溝達成交易，所有的努力都將化為烏有。
寒冬中的自救與突圍：從住宅到商用不動產的轉向
面對看不到盡頭的市場寒冬，台灣的房地產從業人員和開發商並沒有坐以待斃。他們正積極尋求兩條主要的轉型道路：服務模式的數位化與業務板塊的專業化。
房仲的數位化突圍：經營自媒體
過去，房仲業依賴的是實體店面、路邊廣告和傳統的電話開發。但在今日的市場，第一線從業者開始強化個人品牌，轉向自媒體經營。
-
成為KOC（關鍵意見消費者）： 許多房仲開始經營自己的YouTube頻道、Facebook社團或Podcast，分享專業的房市分析、購屋知識、甚至是裝潢建議。
-
優勢： 這種模式的優勢在於主動吸引對專業知識有需求的潛在客戶，而不是被動等待上門。它提升了仲介的專業形象，從「帶看員」升級為「知識型顧問」。
這與美國Zillow等平台所推動的資訊透明化趨勢一致，迫使經紀人必須提供超越單純資訊傳遞的高附加價值服務才能生存。
建商與代銷的業務板塊移動：轉向商用不動產
儘管住宅市場冷清，但台灣的商用不動產和工業地產市場卻是另一番景象。
-
數據證明： 根據最新的市場報告，2024年台灣商用不動產交易量達到約1,821億元新台幣，創下歷史新高。其中，工業地產及廠辦的交易占比高達7成。
-
背後動力： 這股熱潮主要受到台灣在全球半導體、AI供應鏈中的關鍵地位所驅動。科技業對擴廠、研發中心和高端辦公室的需求依然強勁，特別是在新竹、台中、台南等科學園區周邊。
許多大型建商已選擇延後推案（甚至推遲至2026年），將資金和資源轉向與政府合作的都市更新案或捷運共構BOT案，以及具備穩定租金收益的廠辦開發。
【借鏡日本經驗】 這正是日本大型不動產公司（如三菱地所）長期採取的策略：以穩定的大型商業不動產、城市規劃和租賃業務作為企業的壓艙石，確保即使住宅市場不景氣，公司營運仍能保持穩定。
投資人與從業者的未來指南：在寒冬中尋求新機
台灣房市的這場寒冬，絕非短期的陣痛，而是對整個產業結構的重新洗牌。對於身在其中的從業者和正在觀望的購屋族，都必須調整心態與策略，才能在寒風中找到出路。
對於第一線從業人員 (仲介/代銷)：
-
強化專業的不可替代性： 停止單純的價格競爭，成為區域專家或特定產品（如工業地產、都更）專家。提升對法規、稅務、資產配置的掌握度，讓客戶為你的知識付費。
-
擁抱多元收入： 即使市場回暖，也應將自媒體或顧問服務等視為核心業務的一部分，建立多元的收入管道，避免收入完全依賴不穩定的交易佣金。
-
轉向藍海市場： 住宅市場已成紅海，應積極轉型至利潤穩定、需求剛性的商用或工業不動產市場，與科技業的擴廠需求結合。
對於購屋族：
-
審慎評估貸款能力： 在央行信用管制下，房貸審核趨嚴，核貸成數下降。購屋者必須以更保守的貸款成數（例如只預期貸到6.5成），來評估自身的自備款能力，避免因貸款不足而違約。
-
把握議價空間： 雖然大台北地區房價仍具支撐，但議價空間已顯著擴大。對於有立即居住需求且財務穩健的買方，現在是與急售屋主談判的良好時機。
結論：體質調整，才能迎來春天
台灣房市目前呈現的「量縮價穩」僵局，短期內難以突破。關鍵變數在於央行9月理監事會議是否會釋出政策調整的訊號。然而，在銀行房貸水位問題未解之前，公股行庫普遍認為信用管制不會貿然放鬆。
這場危機，對房地產從業人員而言，是一場殘酷的淘汰賽；但對於整個產業而言，則是一次強迫轉型升級的機會。當市場不再提供唾手可得的暴利時，淘汰的將是投機者，留下的是願意深化專業、提供高附加價值服務的真正顧問。唯有務實調整策略、強化體質，才能在這場漫長而寒冷的風暴中生存下來，並在市場回暖時，以更專業、更穩健的姿態迎接春天。
知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決難題，現在也能幫你。
LINE 諮詢 【點我】https://lin.ee/AwvWTq1
