2026年初的台灣房市出現了一組看似矛盾的訊號。一方面，高雄豪宅預售交易掛零、台中土地標售標脫率僅18%，市場冷卻的跡象明確；另一方面，央行將換屋族的賣屋期限從一年延長至一年半，指標性的臺灣銀行也研議將房貸審核的收支比從200%調降至180%。
市場降溫的同時政策卻開始鬆綁，這究竟是救市訊號，還是在不同壓力之間尋求平衡的精密操作？
換屋期限延長：防範斷頭，而非刺激買氣
央行將換屋族的舊屋出售期限延長至一年半，表面上是放寬，實質上是對當前市場流動性不足的應對措施。
在房市交易量萎縮的環境下，舊屋去化速度明顯放緩。若維持原本一年的期限，部分換屋族可能因舊屋未能及時售出而面臨貸款違約壓力，進而被迫以遠低於市價的條件拋售，形成非自願性的價格踩踏。
這項調整的目的不在於鼓勵更多人進場購屋，而是為已經在換屋流程中的買方爭取緩衝時間，避免政策本身製造出不必要的市場恐慌。換句話說，這是「防震」措施，不是「助漲」訊號。
這也解釋了為什麼期待中的法拍「斷頭潮」並未出現——原本可能因時間壓力而被迫進入法拍程序的物件，在政策調整後重新回到一般市場的交易軌道上。
收支比調降：降低門檻，但風險隱憂同步浮現
臺灣銀行研議將房貸收支比從200%調降至180%，意味著貸款人的收入門檻要求降低。以每月房貸5萬元為例，原本需要月收入10萬元才能通過審核，調整後降為9萬元即可。
對於收入穩定但尚未達到原門檻的首購族群而言，這確實擴大了取得貸款的可能性。然而，這項調整也引發了另一層疑慮：當審核標準放寬，是否可能讓投機性資金以首購或換屋名義重新進入市場？
央行總裁楊金龍曾指出，目前不動產放款集中度約36%，雖與過去高點相近，但結構不同。這番表態既是對市場的安撫，也是對潛在投機行為的預警——集中度本身不是問題，資金流向才是監管的核心關注。
政策鬆綁與市場冷卻並存的矛盾邏輯
將這波政策調整放回更大的市場脈絡中觀察，會發現一個清晰的格局：政策端正在執行「選擇性鬆綁」。
對自住與換屋的剛性需求，透過延長期限與降低門檻給予支撐；但對投資與投機性需求，豪宅貸款成數三成、無寬限期等限制並未鬆動。這種「鬆緊並行」的操作，本質上是在維持房市基本交易量的同時，持續壓抑價格上行的動能。
結合台中土地標售的數據來看，建商端同樣處於觀望狀態。標脫率18%、溢價率僅1.26%，說明開發端對未來房價的預期已趨保守。當土地成本進入平台期、終端買氣尚未回溫，即使政策端適度鬆綁，也難以在短期內扭轉市場的整體溫度。
當前環境下的購屋考量
對於自住型買方而言，政策鬆綁確實改善了貸款取得條件，加上建商在市場冷靜期的議價彈性較大，客觀上提供了較從容的決策環境。但這不代表需要急於進場，而是應利用市場節奏放緩的窗口，更仔細地比較標的條件與區域前景。
對於投資型買方，核心限制並未改變。豪宅貸款的高自備款門檻與無寬限期仍然有效，短期操作的資金成本依舊偏高。在這個環境下，部分資金轉向流動性更高的海外不動產配置工具，是資金面壓力下的合理調整。
知識傳媒結語
這波政策調整最值得關注的，不是單一措施的鬆或緊，而是政策操作的精細程度。央行與銀行體系正在嘗試一件高難度的事：在不引發市場崩跌的前提下，讓房價的上漲預期逐步降溫。
關鍵問題在於：當政策同時對不同族群發出「鬆」與「緊」的訊號，市場能否準確接收並做出理性回應？還是選擇性地只看到「鬆」的部分，進而形成新一輪的追價動能？這個答案，將決定2026年下半年房市走向的分歧點。
