你以為是別人的故事，其實是你的未來：台灣花甲房貸族突破25萬人

想像理想中的退休生活：60歲的你，早上睡到自然醒，午後與朋友在咖啡廳閒聊，每年安排幾次出遊。

但現實往往更加骨感。真實的場景可能是：每月5號，手機跳出銀行扣款通知，退休金又少了一大塊，你默默盤算著這個月的生活費該如何調配。這不是個案，而是台灣超過25萬名60歲以上長輩，正在經歷的日常。

數據背後的警訊

根據聯徵中心2026年最新公布數據（統計至2025年12月），全台灣房貸族約有224.82萬人，其中60歲以上的「花甲房貸族」高達25.23萬人，占比11.22%——每9個背著房貸的人裡，就有1個年過六旬的長輩。

更值得警惕的是，對比十年前（2016年），這個族群增加了逾5萬人，增幅達25%，且仍在持續攀升。這不只是一個世代的困境，更是一個正在蔓延的結構性問題。

為什麼越老越還不完

答案藏在房價裡。持續高漲的房價，讓許多人的買房時間表被迫往後延了將近十年。

數據顯示，目前房貸人數最多的族群是40至50歲中壯年，人數超過80萬人，十年間暴增12.66萬人。當一個人需要花費更長時間積累頭期款，買房年齡自然順延，40歲甚至45歲才首購，已成為許多雙薪家庭的現實。

數學很直白：45歲買房＋30年房貸＝75歲才能還清。

未來幾年60歲仍扛房貸的現象只會更加普遍——現在正在打拚的四五十歲世代，其實早已預訂好了「花甲房貸俱樂部」的入場券。

銀行不說的潛規則

高齡還貸壓力已夠沉重，但更棘手的問題，發生在長輩想重新購屋或換屋時。

銀行對高齡申貸人的態度，可以用兩個數字說明：貸款成數低、利率全市場最高。聯徵中心數據顯示，花甲房貸族占整體房貸人數11%，但房貸餘額比重卻不到8%，平均利率更高達2.43%，是所有年齡層中最高的。

背後有兩個關鍵機制。其一是「80條款」：銀行普遍遵循申貸人年齡加上貸款年限不得超過80的內部原則。65歲申貸，最長只能貸15年，每月還款金額可能較30年期高出近一倍，對退休後收入有限的長輩而言壓力極大。其二是「5P授信原則」：銀行審視還款來源、債權保障等五大面向，退休後缺乏穩定薪資的長輩，在銀行眼中屬於高風險客群，直接壓低核貸條件。

結果是：高齡購屋者面對一個銀行握有絕對定價權的市場——接受高利率與短年限，或者放棄購屋。

三個實用的破局方法

面對這道高牆，市場已發展出幾套常見的應對策略。

第一招：借用子女名義購屋。 長輩提供頭期款，房屋登記於子女名下，由子女擔任主要借款人。子女具備穩定收入與年輕信用條件，銀行核貸意願大幅提升，可爭取30至40年期限與首購優惠利率。風險在於房屋實質提前移轉，須注意每年244萬元贈與稅免稅額，更須評估子女日後若面臨婚變或債務問題，長輩居住權是否受到保障。

第二招：安排保證人強化信用。 若長輩堅持房屋登記於自己名下，可邀請具有穩定高收入的子女擔任保證人。依據《銀行法》規定，辦理自用住宅貸款時銀行不得要求連帶保證人，晚輩僅能以「一般保證人」身分作保，依法享有先訴抗辯權。只要銀行確認後方有強力擔保，核貸條件便有相當談判空間。

第三招：提高自備款比例。 若長輩希望完全自主購屋，最直接的方式是將自備款拉高至四至五成。當房屋擔保價值遠高於借款金額，銀行風險大幅降低，核貸意願與彈性自然提升。這個方法需要充裕的現金儲備，但卻是最能保有主導權的購屋方式。

寫給未來的自己

這篇文章表面上在談60歲長輩的困境，但它更像是一封寫給所有30、40歲世代的預警信。

「能貸多長就貸多長」的市場觀念，讓40年房貸搭配寬限期看起來輕鬆無比。但當時間軸拉到最後那十幾年，你是否還能維持現在的收入水準？

務實的做法是：在40至50歲收入最高的黃金階段，持續累積額外本金，定期進行大額還款，逐步壓縮還款年限。買房是為了讓退休後的自己有個安穩的落腳處，而不是在65歲那天，還要為每月的扣款通知輾轉難眠。