賣方的房地合一稅，為什麼會變成你的購屋成本？多數買家沒發現的定價陷阱

一間開價 1,400 萬的房子，浴室翻新、地板全換，看起來很有誠意。但查實價登錄，半年前同社區隔壁戶成交價只有 1,100 萬。中間差了 300 萬，合理嗎？

在 2026 年的房市環境下，這類「高於行情」的定價並不少見。價差背後的組成到底是什麼？哪些該買單、哪些不該？釐清四個關鍵，是避免成為社區最高價接手者的基本功。

一、房地合一稅是賣方的成本，不是你的責任

案例中的賣方持有不到五年就出售，依現行稅制需繳 35% 房地合一稅。許多屋主會把稅金直接加進開價，邏輯是「我要淨賺一定金額，稅金由買方吸收」。

但房地合一稅課徵的是賣方的獲利，是持有期間的投資成本，與買方無關。照單全收等於用自己的錢幫對方繳稅。

判斷方式很直接：把賣方稅負從開價中剝離，回歸社區實際成交行情來評估。賣方賺多少、繳多少稅，是他的財務問題，不應轉嫁到你的購屋成本上。

二、裝潢價值有天花板，別為「化妝」付溢價

賣方強調衛浴翻新、廚房整理、地板更換，聽起來投入不少。但這類基礎裝修在 2026 年行情每坪約 2 至 4 萬元，40 坪物件的裝潢附加價值大約 80 萬到 160 萬。

更關鍵的是裝修「深度」。如果只做表面翻新，沒處理水電管線或結構補強，折舊速度很快，三到五年後價值趨近於零。

評估原則：裝潢是消耗品，地段才是資產。為別人的裝修美感支付高額溢價，是議價中最常見的判斷失誤。

三、階梯式出價：讓數據替你建立議價基礎

面對開價與行情有明顯落差的物件，最忌「對半砍」和「隨便加」。前者讓賣方拒絕溝通，後者讓你在沒有依據下不斷讓步。

比較有效的是「階梯式出價」：先確認基準價，調出同社區半年內實價登錄，換算每坪成交均價，假設是每坪 23 萬。再加入合理裝修溢價，依深度評估每坪加 2 至 4 萬，得出調整後基準價，例如每坪 25 萬。第一口價從基準價出發，明確說明計算依據。有數據支撐的出價，房仲與賣方溝通時也有具體的談判基礎。

四、2026 年的房市邏輯：買貴比買不到更危險

2024 年「今天不買明天就漲」的恐慌行情已過去。2026 年回到「個案表現」的格局——好物件不會瞬間消失，但買錯價格的代價會跟著你很久。

以高於社區行情的價格成交，溢價就成為未來轉手時的負資產。下一個買家同樣會查實價登錄、拿社區均價議價，你多付的那一段很可能永遠拿不回來。

遞出議價單前值得想清楚：你買的是地段價值還是裝潢溢價？成交後你會不會是社區最高價？這間沒買到，同區域是否還有選擇？

知識傳媒結語

購屋議價的本質，是一場資訊不對稱的博弈。賣方知道自己的持有成本與稅負壓力，但這些不應該成為定價基礎——定價的唯一依據，是市場行情。

2026 年的買方握有比過去更好的工具：實價登錄愈來愈透明、社區成交紀錄查詢門檻極低、市場節奏也從賣方市場逐步回歸均衡。議價能力的核心不是膽量，而是數據判讀能力。

幾個值得持續關注的面向：你鎖定的社區近半年成交趨勢是上行還是下修？同社區待售量是否增加？裝潢物件與毛胚物件的價差是否合理？把這些數字攤開，合理的出價區間自然浮現。