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Home 精選Q&A

Q1583:銀行對於小自營商的年收判定,除了401外,存摺往來怎麼認定呢?

房屋貸款知識家 編輯部彙整

2022 年 8 月 15 日
in 精選Q&A, 財力認列
Q1281:前置協商繳了3年,繳款正常,目前剩下28萬多,還款結束115年,自己最近還有存款,工作收入也正常,有什麼方法可以核房貸嗎?一定要全繳完一年後才能房貸嗎?

(1) 銀行對於小自營商的年收判定,除了401外,存摺往來怎麼認定呢?

A:每月每筆存入、轉入、票存等加總後以同業利潤毛利計算月收


(2) 若加總是20萬,利潤40%,就會認定月收是8萬 的意思嗎?看來收到錢,都要先存入,需要運用時再取出
A:對,請客戶貨款都轉帳或匯款進帳戶,差不多是這意思,利潤率要由銀行來認定


(3) 在哪可以知道行業利潤認定呢?
A1:有營業淨利潤可查;不過這點您不用擔心!給銀行員幫你查詢及評估即可;並且行員都有彈性可說明調整
A2:https://web02.mof.gov.tw/std/main.htm
行政院主計處 有個行業別利潤比可以參考 但是銀行也會設定”天花板”,平均10% 一般不超過20%,利潤40% 可不是負責人喊40%就是40%喔。不過也不是負責人就該死,除了401報表外,另外還有近半年存摺可以做為財力收入證明,通常銀行會採”近半年活期存款平均餘額10%”最為”最低可活用資金”,也就是最低可動用資金,至於負責人通常會問”為何這樣算?這樣對於負責人完全不合理呀~”
那是因為負責人沒有清晰可見 清楚可以認做為”月收入”的薪水,所以收入的部分都是需要靠”推算”的,所以推算的法則 自然就是掌握在於銀行手上了,不過長年經驗下來,其實銀行的推算法下,實際上都相當貼近於負責人實際面的收入條件,當然也是少有突破這個現實面的情況,但是銀行面對的是”多數”人,所以多少會有”排除少數”的情況產生,那也不需要太擔心,最多就是這家不行,我們換一家而已。但如果說是 401報表金額高且平穩,公司戶及個人戶存摺平均餘額也是高且平穩,多數還是會被銀行列為”A客”或是”優質客戶”拿到的條件並不會比上市櫃公司員工的條件差,其實我們也遇到過許多負責人,存摺往來都很大數,常常看到大額進來,但幾乎有大額進來兩三天內又都出去了,最終平均餘額不高,半年平均只有十幾二十萬,可謂 表面風光但口袋空空,這一種就是很容易覺得銀行刁難他的類型

(4) 如果要推算出企業貸款的額度標準是用10%收入的倍數嗎?
A:10%是用來推算負責人可動用的資金而已,有的銀行是用來當作為月收入來計算收支比的


(5) 了解,我比較常遇到是說像銀行開的企業貸款額度大概50-100,那評估方式來說,有沒有一個低標,例如資本額至少要達行業別的多少?或是報表營收跟金流
A:對!那稱為”作帳”,刻意”做”給銀行看的,有這樣特徵的負責人,其實看存摺的餘額就大概知道了,就會特別禮貌的跟這位大老闆說”不好意思,我們銀行比較小間,可能換一間比較大間的辦辦看”。那個是另外一個統計數,就是”行業平均資本額”,通常有做企業金融的銀行會有這樣的統計數字,像台灣企銀,但他們是屬於內部資料,數字經常在變化,所以是不會對外提供的,有經驗的一看”資本額”也就知道這公司是”紙上”的還是”實際”的公司,有一陣子台灣成立很多”科技公司”或是”科技企業社”,資本額登記普遍在三五百萬之間,其實就是”假”公司,根本就沒有那間公司,實際做的也跟”科技”扯不上邊,那個要銀行去認列,銀行當然不是水貨囉


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