「明明薪水穩定，為何跑了四家銀行才核貸？」35歲上班族的買房血淚：這四種房子，銀行真的不想借錢給你

「這怎麼可能？我年薪百萬，信用滿分，竟然跑了第四家銀行才過件！」

這是 35 歲上班族阿德的真實抱怨。為了買下一間位於傳統市場旁、屋齡 40 多年的老公寓，他折騰了三個月，前三家銀行不是估價過低就是直接婉拒，最後靠長輩增貸才驚險交屋。

許多首購族以為只要「人」的條件好（薪資穩、信用佳），銀行就會買單。殊不知，在銀行眼裡，房子本身的「體質」比你的「顏值」更重要。 特別是現在央行限貸令當頭，銀行放款更挑剔。以下四種「地雷屋」，請務必避開：

地雷一：高齡老公寓（屋齡 40+）

風險： 就像開 40 年老車去貸款，殘值極低。磚造老屋耐震差、管線老，若又位於消防車進不去的窄巷，銀行估價絕對大打折扣。

👉 破解： 若非買不可，請鎖定「捷運站周邊」或「主幹道」。對銀行來說，精華區的「土地價值」勝過建物，地段夠硬才貸得到。

地雷二：偏遠地區（蛋殼區之外）

風險： 銀行擔心法拍難脫手，估價往往「低於成交價」。假設買 1000 萬，銀行估 900 萬，短少的 80 萬貸款得靠現金補足，頭期款壓力瞬間暴增。

👉 破解： 別找大銀行，請找當地的「農漁會」或「信用合作社」。在地金融機構看人情與行情，放款彈性較大。

地雷三：迷你小套房（權狀小於 15 坪）

風險： 單價高、客群受限（多為收租），跌價風險最高。15 坪是許多銀行的「生死線」，低於此標準，貸款成數通常只剩 5~6 成，甚至利率加碼。

👉 破解： 鎖定「捷運站 500 公尺內」的物件（銀行較寬容），或資金允許下將相鄰兩戶打通，突破坪數限制。

地雷四：住辦混合大樓

風險： 外觀像家，權狀用途卻是「一般事務所」。這類物件貸款成數低，且利率高（常 2.5% 起跳），最痛的是「不適用新青安貸款」。

👉 破解： 看屋務必查「建物謄本」。若用途非住家，請以此為籌碼用力殺價，或多準備自備款。

知識傳媒結語：加上「救命條款」

買房最怕違約。在簽約或下斡旋時，請務必堅持加上這條但書：

「若房屋貸款成數不足成交價 8 成，且非歸責於買方之因素，買方得無條件解約，賣方應無息退還已付價金。」

別讓「貸不到款」變成違約惡夢。先鑑價、設好停損點，才是聰明買房的第一步。