在都市寸土寸金的現實下，社區大樓的屋頂與外牆漸漸成了潛在的「隱形資產」。透過設置廣告招牌，不只為社區帶來額外財源，還有助於活化閒置空間。但這樣做究竟符不符合法規？是否需要繳稅？又該怎麼處理才算合法？以下將從法規與稅務兩方面，帶大家一次說清楚。
為何社區廣告出租成為新趨勢？
城市土地飽和下的財源解方
隨著都市化推進，土地使用密度提升，越來越多社區開始主動尋找新的收入方式，以支付公設維護與提升服務品質。出租廣告空間，便是一種操作簡單、回報穩定的做法。藉由與廣告商合作，社區幾乎不用額外投入，即可獲得定期租金收益。
常見出租形式與潛在收益
目前常見方式包括屋頂帆布、外牆燈箱、圍牆海報以及電梯內廣告等。根據廣告位的可視性與地段不同，月收入可能從幾千元到數十萬元不等，對都市型社區尤其具吸引力。
稅務面：管委會出租廣告空間應注意的責任
依據營業稅法屬於「銷售勞務」
根據財政部解釋，儘管管委會屬於非營利組織，但若將公共空間提供廣告用途，即視為提供服務，依法構成「銷售勞務」行為，須辦理稅籍登記並申報。
依收入額度採不同稅制
- 未達每月20萬： 可適用1%特種稅額計算，免開發票
- 超過每月20萬： 須開立統一發票並依5%稅率繳納
若未申報，可能面臨以下後果：
- 補稅與滯納利息
- 處3,000元至30,000元罰鍰
- 廣告契約可能被認定無效，影響雙方權益
管委會如何依法辦理稅籍登記與申報？
登記流程與所需文件
想合法出租並報稅，須向當地國稅局提出申請。需準備：
- 管委會成立證明
- 廣告租賃契約影本
- 代表人身份文件
- 稅籍登記申請表
建議交由專業稅務顧問處理，可提高效率並避免疏漏。
營業稅申報與繳納方式
- 選用5%稅率者： 每兩個月定期申報
- 未達20萬者： 可採1%特種稅額申報
由於稅務單位稽查日益嚴格，未依規申報恐遭追溯課稅與處分。
設置廣告是否需要住戶同意？
適用《公寓大廈管理條例》第8條
此條明定，若變更公共部分用途或影響外觀，需經區分所有權人會議通過。也就是說，廣告設置需過半住戶同意，不能由管委會單獨決定。
社區章程授權的彈性運用
若社區規約明確授權管委會出租廣告空間，可略去會議程序。反之，須正式召開住戶大會並取得表決通過與會議紀錄。
廣告設置還需遵守哪些法規？
建築法相關規範
設置廣告看板時，必須：
- 向建管單位申請設置許可
- 不得影響建築結構安全
- 不可遮擋視線或影響採光
違規者除須拆除外，亦可能處以罰鍰。
依《招牌廣告物設置辦法》執行
依據內政部規定，廣告設施需：
- 配合都市設計規範
- 維持牢固與安全
- 控制尺寸、亮度與設置高度
若違規，社區與廣告業者皆可能被裁罰。
如何處理與頂樓及鄰近住戶的潛在爭議？
依《公寓大廈管理條例》第33條處理
若廣告設置影響特定住戶，如頂樓住戶隱私或安全，須另行取得書面同意。
爭議預防建議做法
- 舉行溝通說明會
- 提供模擬圖與保險方案
- 保存會議紀錄與住戶同意書
透過事前溝通與程序透明，可大幅降低爭議風險。
管委會可否自行決定出租？法律風險為何？
管委會僅為執行機關
法律上，管委會無權逕自作出租決定，必須依住戶大會決議辦理，否則出租無效。
若違法出租可能承擔風險
- 住戶得提告撤銷合約
- 廣告商可能求償損失
- 管委會委員恐涉個人責任
廣告收益如何運用與分配？
合法收入應用於社區支出
廣告租金可作為社區公共基金，使用項目包括：
- 設施維修
- 活動補助
- 管理人力費用
財務公開增信任
建議定期公布收入與支出報表，以強化住戶信賴並避免疑慮。
常見問題一次解答
- 廣告出租是否合法？ 若經住戶會議決議並完成稅務登記，即屬合法。
- 未達20萬仍需繳稅？ 是，仍屬營業行為，應按1%稅率課稅。
- 是否須申請建管單位許可？ 需，所有固定式廣告看板均須合法設置。
- 頂樓廣告是否需住戶同意？ 若影響特定權益或屬專用部分，應取得書面同意。
- 廣告收入可直接分給住戶嗎？ 不建議，應納入社區基金再依規分配。
- 產生爭議時如何處理？ 依社區章程召開協調會議，必要時可由區公所協助。
知識傳媒結語：合法出租、合理報稅、住戶共好
屋頂與外牆出租廣告，是社區創造收益的良方，但須依法依規進行。從住戶同意、稅籍登記到建管許可，每一步都不可忽略。只要處理得當，不僅能為社區帶來額外收入，也能提升住戶的參與與凝聚力，達成真正的「共贏」目標。
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