近年來，隨著房價高漲，小宅與套房產品成為許多首購族和投資者的選擇。然而，儘管小宅總價較低，專家卻警告，這類產品的風險也日益明顯，部分市場已經出現泡沫化的跡象，究竟小宅投資是否值得，關鍵在於地段、需求與貸款條件等多重因素。
專家指出，地段是小宅能否保值的關鍵因素，特別是位於市中心或明星學區的套房，因其地理優勢，仍具較高的投資價值，靠近捷運站點或精華商圈的房產，由於生活機能完善，容易吸引租客，且雙北市靠近捷運站且屋況良好的套房產品，最高可獲得8成的貸款成數，不僅貸款容易，未來脫手也不難。然而，市場上大量的小宅推案，加上少子化帶來的租屋需求萎縮，已使部分區域的小宅與套房面臨滯銷的風險。
過去許多大學商圈因學生需求而興起的套房投資熱潮，如今隨著少子化趨勢加劇，部分大學商圈的學生套房供應過剩，這些地區的房產空租期變長、租金下滑已成為常態。
若房屋的空租期持續拉長，租金不斷下降，甚至所屬大學的招生人數減少，這些現象都可能預示著該區域的房市正進入危機，要買小宅、套房前需慎重評估地段、貸款條件及市場趨勢，避免掉入泡沫化陷阱。
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