「新聞不是說解禁了嗎？為什麼行員還是叫我回家等 4 個月？」
這句話，大概是最近房產社群裡最令人崩潰的熱門話題。
行政院雖然在去年（2025）9 月拍板，將新青安貸款排除在《銀行法》第 72-2 條的不動產放款天條限制之外，照理說，這應該是場及時雨。但現實是，雨下了，大家的桶子卻依然接不到水。
明明政府開了綠燈，為什麼銀行端還是「卡卡」的？今天我們不談官腔，我要帶大家走進銀行櫃檯後方，揭開一線行員不敢說的苦衷，以及這背後對購屋族真正的風險。
一、不是不想借，是「消化不良」
首先，我們要理解這次「鬆綁」的真相。
過去銀行不借錢，是因為觸碰到《銀行法》72-2 條的上限（不動產放款不得超過存款 30%）。政府現在說：「新青安不算在限制裡。」閘門是打開了，但問題在於：高速公路上原本就已經塞滿了車。
根據數據，光是「已核貸但還沒撥款」的積案金額就高達 1,257 億元。這 1,257 億就像積壓在銀行腸胃裡的宿便，即便現在吃了通暢劑（政策鬆綁），要消化這龐大的累積量也需要時間。
銀行系統要更新、風險控管模型要調整。所以當行員告訴你「要等」，他不是刁難你，他是真的還在處理上個月、甚至上上個月排隊的人。
二、鬆綁不等於放水，反而啟動「最強審核」
很多首購族誤以為「不佔額度」等於「銀行會隨便借」。大錯特錯。
請記住：政府鬆綁的是「額度上限」，而不是「風險標準」。
正因為申請量爆棚（累計近 13 萬戶），銀行為了避免未來的呆帳風暴，現在反而更嚴格執行「授信 5P 原則」。
以前可能睜一隻眼閉一隻眼的邊緣案件，現在都會被拿放大鏡檢視：
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收入夠穩嗎？（獎金不算，只看底薪的情況變多了）
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負債比安全嗎？（信貸、卡費一毛都不能藏）
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鑑價跟得上嗎？（鑑價跟不上成交價，貸款成數直接被砍）
現在的狀況是：名額變多了，但考試變難了。
三、2026 落日倒數：灰姑娘的午夜鐘聲
還有一個最致命的隱形壓力：時間。
新青安政策預計在 2026 年 7 月 31 日 截止。現在已經是 2026 年初，距離大門關上只剩短短半年。
這會造成什麼現象？「末班車效應」。 越接近 7 月，搶著上車的人越多，銀行的塞車將達到高峰。如果你現在還在慢慢看房，以為隨時都能貸，那你可能會面臨「房子買了、政策停了、利率變高了」的三重打擊。
給購屋族的 3 個自保建議
在這種「解禁但依然塞車」的混亂期，該怎麼做？
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文件「一次到位」：別讓銀行有機會退件。財力證明、扣繳憑單請準備得比標準更完美。在塞車期，資料齊全的人會被優先處理。
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不要只押寶一家：每家公股銀行的「塞車程度」不同。多跑幾家詢問，不要在一棵樹上吊死。
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預售屋別高興太早：新青安僅限「成屋」。如果你買的是還在蓋的預售屋，等到交屋時政策早已結束（2026/7 後），屆時你將無法適用優惠，請務必先算好財務備案。
知識傳媒結語：
新青安鬆綁絕對是好事，但從「政策宣布」到「資金入帳」，中間有漫長的傳導期。
在這個過渡期，「現金流」與「信用分數」是你唯一的護身符。 不要因為政策鬆綁就誤判情勢；畢竟，在潮水退去之前，只有穿好褲子（備好資金）的人，才能優雅上岸。
【 💡 不動產小辭典 】
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銀行法第 72-2 條：房市天條。規定銀行不動產放款不得超過存款總餘額之 30%。
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授信 5P 原則：銀行審核貸款五大指標——借款人(People)、資金用途(Purpose)、還款來源(Payment)、債權保障(Protection)、未來展望(Perspective)。
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