社會住宅突破12萬戶、包租代管逾10萬件，2026年租屋市場結構性轉變加速

內政部「百萬戶租屋家庭支持計畫」推進，政府多元取得機制擴大市場供給，房屋稅2.0稅率差距形成誘因結構

計畫現況與供給規模

依內政部2026年2月公布資料，全國中央與地方政府直接興辦的社會住宅已達12萬2,757戶，其中中央興建比例占57.15%。2026年計畫於新北、高雄、台南、嘉義市、南投及花蓮等6縣市新增招租5,000戶；2028年前預計再擴增3.7萬戶，目標於2032年完成「百萬戶租屋家庭支持計畫」。

供給地域已由雙北核心向中南部及東部擴展，嘉義市、南投、花蓮均列入本年度新增招租範圍。

多元取得機制：都更分回與TOD容積獎勵

為加快社宅供給速度，內政部採取「多元取得」策略，主要途徑包含都更分回、容積獎勵及促參機制。

都更分回：建商於市區精華地段辦理都市更新，政府以地主身分分回部分戶數作為社會住宅使用，使社宅得以進入既有精華地段。

TOD容積獎勵：開發商在大眾運輸節點周邊興建住宅，提供部分樓層作為社宅，政府給予額外容積作為回饋。此機制使社宅可配置於捷運站共構建物，縮短居民通勤距離。

上述兩項機制改變了社宅的區位分布，使新增社宅不再集中於地價較低的邊緣地帶，而可出現於捷運站體或市中心重劃區內。

包租代管與租金補貼：誘因結構分析

租金補貼：政府擴大租金補貼規模（總額300億元），租客申請補貼須提供租賃契約，形成租屋關係登記於稅務系統的機制，壓縮民間「黑市出租」的操作空間。

包租代管：房東將房屋委由政府委託業者出租管理，可享每月1.5萬元租金免稅額（超過部分可扣除60%費用），修繕費、保險費另有補助。

房屋稅2.0稅率差異：依現行房屋稅2.0規定，稅率依出租型態分三級：空置或未依規申報者最高課徵4.8%；一般合法出租並報稅者適用1.5%至2.4%；轉為公益出租人或加入包租代管者，房屋稅降至比照自用住宅的1.2%。三級稅率落差形成明確的制度誘因，推動房東選擇透明化租屋。

截至目前，全台已有逾10萬戶民間房屋加入包租代管。

市場供給結構的變化

社宅直接興辦量擴增、多元取得機制帶動精華區位供給、包租代管拉入逾10萬戶民間房源，三者同步作用下，透明化、可申報租金補貼的合規房源供給量顯著增加。

租客選擇空間擴大，對可報稅、可申請補貼房源的需求優先性上升，改變了原有民間出租市場的議價結構。對民間房東而言，合規化出租的稅賦成本因制度設計而降低，拒絕合規的機會成本則因空屋稅率上升而提高。

知識傳媒結語

百萬戶計畫的核心機制在於將民間房源透過稅賦差異納入可管理的租屋體系，而非單純依賴政府自建。包租代管逾10萬戶的規模，顯示這一路徑具有一定執行效果。

然而，制度設計仍存在待觀察的問題：當社宅與包租代管的合規房源持續擴增，能否有效壓制租金水準，還是供給增加的效益被都會區持續的住宅需求所抵銷？政策效果最終需從租金中位數的實際變化來檢驗，而非僅以戶數達標作為評估指標。