【登記謄本的重要價值】
我國土地登記是採登記生效主義，民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。」，條文中所說的「登記」，就是在登記簿中登記的意思，所以一切產權的變動，其效力之發生，係以登記簿所登載之資料為準。
土地或建物經地政機關登記後，會發給權利人「所有權狀」或「他項權利證明書」（以下稱權狀）。權狀僅為一種憑證，僅能初步了解所有權人、持分、門牌等基本資料，而且只能代表申請時的產權狀態，若之後有其他的權利變動，例如是否有查封及他項權利設定等資料，是不會即時反應在權狀上的，必須向地政機關查閱最新的登記謄本，才能知道不動產最新的產權狀態。日後如有任何的法律糾紛，行政機關和法院也都會以謄本的登記內容，來作為行政處分或判決的主要依據，由此可以看出謄本的重要性，需要租屋或買房的大家一定要學會看懂謄本！
【謄本是什麼？】
地政機關一般所稱的「土地」其實泛指所有不動產，也就是土地和建物，而記載登記事項的文件稱為「登記簿」，向地政機關請求將登記簿的內容列印核發出來，這個產出物就是「謄本」啦。
登記簿分為土地及建築改良物（簡稱建物）登記簿，其內容可分為標示部、所有權部、他項權利部。另外，依據申請資格或目的的不同，登記謄本格式可分為以下三類：
A.第一類謄本：登記名義人或依法令得申請者提出登記名義人之身分證號，登記名義人個人的身分證號及出生日期等資料均完整顯示。至於標的上如有他共有人時，其他共有人資料以部分姓名、部分身分證號、完整住址顯示，但登記名義人申請住址隱匿時僅以部分住址顯示。
B.第二類謄本：任何人均可向地政機關閱覽或申請，其內容大致與第一類謄本相同，但僅顯示登記名義人之部分姓名、部分身分證號、完整住址之資料，但經登記名義人申請住址隱匿時即以部分住址顯示。
C.第三類謄本：登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得檢附相關證明文件申請附有完整姓名、完整住址之資料。
因此市面上所見到的房屋，都可以查詢及申請到房屋的「土地謄本」和「建物謄本」，這兩份文件是了解房屋產權狀態最可靠也最重要的文件。
【謄本基本確認事項】
申請到謄本之後，知識長提醒大家要確認清楚謄本是不是列印完整喔~~以下提供一些方法檢測：
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確認申請標的：申請的是土地還是建物的。
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確認謄本申請類別：申請的是第一類、第二類還是第三類的。
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確認謄本申請範圍：申請的是全部、所有權個人全部、他項權利個人全部還是只申請節本。
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確認標的是否正確：要檢查清楚地段、地(建)號是不是符合你要申請的。
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確認謄本右上角頁數是否跳頁，及最末頁有無「本謄本列印完畢」之標示。
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確認列印時間：時間是確定產權是否異動的重要證明點，一定要確認申請列印的是最新資訊。
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目前謄本已可跨所及跨縣市申請，因此「資料管轄機關」為申請標的的坐落之管轄地所、「謄本核發機關」則為核發謄本之地所。
【謄本怎麼看？】
無論是土地謄本或是建物謄本 ，其內容都是由三部所組成，這「三部」分別為「標示部」、「所有權部」以及「他項權利部」，以下知識長就為大家就這「三部」進行詳細的介紹。
◎土地謄本標示部
標示部主要紀錄一些不動產的基本資料，例如在土地謄本的標示部中，就包含了：
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登記日期：所謂登記日期是指登記完成日期，並非送件日期。
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登記原因：依照取得該土地之法律行為方式為記載。
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面積
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使用分區：都市土地和非都市土地編定土地使用方式不同。若使用分區、編定使用種類為空白，即屬於都市土地，其詳細資料，需檢附地籍圖正本向土地所在地之鄉鎮市（區）公所申請「土地使用分區證明書」方可確定；若該欄位有資料記載者，則該宗土地為非都市土地，須按編定分區及使用類別使用。
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使用地類別
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公告土地現值
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地上建物建號：關於地上建物建號，在申請謄本時，可選擇是否列印出地上建物資料，但由於建物並非強制登記的標的，因此本項顯示「空白」不表示土地上無建物。
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其他登記事項：記載土地自總登記後的沿革，包含重測、分割、合併等，另需特別注意相關禁止移轉的註記也會一併標示，其所作的限制是對整筆土地，不分所有權部或他項權利部。
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地目、等則：地目等則制度已於106年1月1日正式廢除，土地登記及地價資料謄本及權利書狀，將不再有地目等則之欄位。
◎建物謄本標示部
而在建物謄本的標示部中，就包含了：
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登記日期
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登記原因
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建物門牌
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建物坐落地號
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主要用途
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主要建材：建築物所使用的建材，最常見的是鋼筋混凝土，也有較高級的鋼骨結構，老舊一點則為磚造。由於建築物的完成日期及建材會影響房屋折舊，因此，銀行貸款時也會影響貸款額度。
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層數、層次
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層次面積、總面積：假設建物為獨棟式或二層以上時，層次面積則會分別列出每一層別的面積，而總面積則是這些層次面積的加總，但總面積不代表該建號面積的總和。坊間所謂的銷售面積通常是指「層次總面積」、「各附屬建物面積(例 如陽台、雨遮)」、「公設面積」的總和。
另外，無電梯公寓和電梯大樓顯示的方式也不同—>無電梯公寓：層次面積是指主建物面積，附屬建物(陽台)=總面積-層次面積；電梯大樓：總面積=層次面積，附屬建物的面積會在下一行顯示。
地政機關以平方公尺為計算面積之公制單位，若換算為坪，須將該面積總和乘上 0.3025。
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建築完成日期
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附屬建物用途
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共有部分、權利範圍：記載共有部分之建號及面積與對應各個主建物的權利範圍。針對公共設施共有部分，其謄本只有建物標示部。
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其他登記事項
在這邊知識長要請大家特別留意，有些物件比較特殊，只有土地謄本，沒有建物謄本，這就表示該建物沒有向地政作建物保存登記，可能是沒有申請到使用執照的違建，最麻煩的是，還可能有第三者出面主張權利，因此，買賣房屋時不可不慎。
◎土地／建物謄本所有權部
在建物謄本或土地謄本中，所有權部主要紀錄不動產的所有權狀態，會出現登記次序、登記日期、登記原因、原因發生日期、所有權人姓名、統一編號（於自然人即是指身分證字號）、住址等，以及所有權人擁有的權利範圍、當期地價、前次移轉現值或原規定地價、他項權利等等，可以說是涉及所有權的細節都會在這裡有紀錄。以下重點介紹幾個欄位：
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登記日期、原因發生日期：所謂登記日期是指登記完成日期，原因發生日期則是指成立法律行為當時或該登記事項發生的日期。
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所有權人及住址：記載所有權人辦理登記當時的姓名及戶籍地址。原則上地政機關是無法依所有權人的要求登載通訊地址的。若申請第二類謄本時，權利人的部分姓名、出生日期及部分統一編號即自動隱匿(如下圖一)，以保護當事人的個人資料。利害關係人則可申請第三類謄本取得完整姓名、完整住址之資料(如下圖二)。
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權利範圍：以土地謄本為例，指所有權人擁有該宗土地的範圍。如果權利範圍為持分時，則代表該宗土地是由很多人所共同持有，此時某個所有權人實際上所擁有的面積，則是以土地標示部登載的面積乘上權利範圍所載的持分所得。另外，值得注意的是，除非訂有分管協議，區分各權利範圍的位置並加以登記，否則權利範圍是不分位置及於該宗土地上的任何一處。
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權狀字號：記載所有權人持有的權利證明書字號（可作為辨識權狀真偽的方法之一）。
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相關他項權利登記次序：指的是記載著該所有權的設定負擔，簡單的說就是該所有權的借貸或設定記錄。這是判斷該所有權人是否有他項負擔的方式之一，假設有一個他項次序，表示有設定一胎，詳細的設定內容則必須查看後面的他項權利部。如果沒有出現本欄則表示該所有權沒有設定他項權利。
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其他登記事項：如果此欄位有預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封及禁止處分等限制登記資料時，表示這宗土地已被依法限制並禁止辦理移轉過戶登記，也不能設定他項權利，而這些資訊在所有權狀上是看不出來的。
◎土地／建物謄本他項權利部
他項權利部主要紀錄不動產的他項權利狀態，舉凡抵押、地上權等，都會出現在他項權利部，並且會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等等，記載資料欄位包含：登記次序、權利種類、收件年期、字號、登記日期、登記原因、權利人、統一編號、出生日期、住址、債權額比例、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定期日、清償日期、利息(率)、遲延利息(率)、違約金、其他擔保範圍約定、債務人及債務額比例、權利標的、標的登記次序、設定權利範圍、證明書字號、設定義務人、共同擔保地號、共同擔保建號、其他登記事項。可說是謄本中最複雜、最容易有糾紛的部分。以下重點介紹幾個欄位：
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登記次序：指他項權利人在這宗土地設定他項權利的先後順序，例如(0002) 0022-000 是指第 22 個他項權利，(0002)是電腦自行給予他項權利的序號。如果不動產上有多筆抵押權的話，該順位亦有債權未受清償時，前順位的抵押權人就該不動產賣得的價金有優先受償的權利。
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權利種類：指標的上申設之他項權利種類，常見有抵押權、地上權等，以抵押權為最大宗。若記載的是地上權，表示他項權利部的權利人具有優先購買權，大家購屋時應請賣方在契約書中註明負責排除，過戶時應在申請書備註欄註明優先購買權人已放棄其優先購買權，並蓋上賣方印鑑。
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權利人：通常是辦理房貸的銀行，如是自然人姓名，則多為民間借貸，代表屋主可能急需用錢，能夠增加買家的談判空間。
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擔保債權總金額：如果權利人為銀行的話，此欄位可用來推估購買成本。擔保金額通常為貸款金額的 1.2 倍，因此貸款金額=擔保金額/ 1.2 ；若屋主貸款八成買入的話，就可以知道其成交價=貸款金額/ 0.8 。
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債務人及債務額比例、設定義務人：一般來說債務人即為設定義務人，也就是所有權人，若兩者不同表示所有權人將此不動產供他人抵押貸款。例如父母親提供房子給兒女向銀行借錢去作生意，此時父母是設定義務人，兒女即為債務人。
另外須注意的是，因為此兩項資料可能涉及其他自然人之個資，所以如果是申請第二類謄本，這兩項就會予以隱匿。
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共同擔保地號、建號：有些建物坐落的土地不只一筆，只要是共同擔保的，表示買賣時也必須綁在一起，所以大家買賣房屋時一定要仔細核對共同擔保地號及建號，檢視屋主是否有提供所有的地號、建號資料，否則如果屋主只拿其中一筆做為出售標的，可能就會成為有瑕疵的產權，日後貸款、過戶都會產生爭議。
