我們先講理論：
在買的時候就登記在未成年子女名下，可以由
1.未成年子女擔任借款人，父母當連帶保證人，不過這樣或許銀行核貸不易。
2.父母擔任借款人，未成年子女擔任擔保物提供人仍不易核貸。
惟不論何種方事，可能會被認定為贈與。若是先以現金購買登記未成年子女名下，之後父母要以該房產辦理貸款會卡到民法§1088:「未成年子女之特有財產…非為子女之利益，不得處分之。」
再來講實務：
金管會曾行文給各銀行不能徵提未成年人為保證人。光是這點就算銀行想做，也礙於內規無法辦理。
實務操作方式：
1、真要在買房時就登記未成年子女名下，貸款也是可以辦理，不過因選擇性少，無法比價，且對銀行而言爭議性大，若真有此需求，針對利率就不要要求太嚴苛。
2、先登記父母名下，日後再以贈與方式給小孩。
3、以信託方式登記未成年子女名下，但因受託人不得兼為受益人，可能失去原本要贈與給子女的美意。所以到頭來真正產權其實也不屬於受託人，這點也需要納入考量。
舉例：
父母可分別贈與2個220=440萬給小孩當成是頭期，再以小孩名義擔任借款人，父母擔任保人。
但小孩也不能太小，未滿7歲無行為力人是不行的。
註：111年以前是220萬，111年開始因應通膨關係，調成244萬🥲
相關法條
民法§13 III：「未滿七歲之未成年人，無行為能力。滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力。」
民法§77：「限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上利益，或依其年齡及身份、日常生活所必需者，不在此限。」
民法§79：「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。」
民法§1086：「父母為其未成年子女之法定代理人。父母之行為與未成年子女之利益相反，依法不得代理時，法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權，為子女選任特別代理人。」
遺產贈與稅法§5 III：「以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。」
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