高雄豪宅掛零、日本ETF募爆50億：同一筆錢的兩種去處

2025年，高雄總價超過4,000萬的預售豪宅交易量創下近五年首見的掛零紀錄。幾乎在同一時間，一檔追蹤日本不動產的ETF（國泰日本不動產，代號009817）於2026年2月掛牌，募集規模即突破50億元，成為日股類別中規模第二大的ETF。

一邊是本土豪宅市場的急凍，一邊是海外不動產基金的爆量認購。這兩個看似無關的現象，實際上指向同一個結構性變化：高資產族群的資金配置邏輯，正從「重資產持有」向「輕資產收益」移動。

限貸政策下的資金困局

高雄豪宅買氣驟降的直接原因並不複雜。目前總價4,000萬以上的住宅，貸款成數上限僅約三成且無寬限期。以一戶5,000萬的物件為例，買方需準備約3,500萬的自備款，每月本息攤還壓力也相當可觀。

對高資產族群而言，問題不在於是否負擔得起，而在於這筆資金的機會成本。同樣3,500萬元投入事業營運、金融市場或海外資產，可能創造更高的流動性與報酬率。當持有成本上升、槓桿空間壓縮，購屋作為資產配置工具的吸引力自然下降。

加上市場進入價量盤整階段，買方普遍選擇觀望，進一步壓抑了成交動能。

日本不動產ETF為何成為替代選項

009817追蹤的是「東証REIT指數」，成分涵蓋日本的住宅、商辦、物流中心、零售及飯店等不動產投資信託。其受到市場青睞，主要基於幾項結構性條件：

首先是租金成長趨勢。日本新建公寓供應量持續萎縮，2026年預估跌破2萬戶，較高峰期減少約八成。供給收斂推動租金上漲，過去幾年日本家庭式住宅租金累計漲幅約兩成。

其次是收益率優勢。東証REIT指數近五年平均股利率約4.2%，高於日經指數的2.2%，也優於多數台灣不動產的租金投報率。對於習慣收取租金收益的投資人而言，這是一個門檻更低、流動性更高的替代方案。

第三是匯率因素。日圓目前仍處於相對低檔，對台幣投資人而言，除了配息收益外，還存在潛在的匯兌利得空間。

亞灣區豪宅與日本REITs並非互斥

值得注意的是，高雄亞灣區的成屋市場仍有支撐。指標個案「國城定潮」以每坪65萬元、總價逾億元成交，顯示具備產業聚落、景觀稀缺性的物件仍能維持價格。輝達、超微等科技大廠進駐帶來的高階人才需求，也持續為該區域的租賃市場提供動能。

然而，這類物件屬於「重資產、長週期」的配置，適合有充裕自備款且不依賴槓桿的買方。相較之下，日本不動產ETF以約1.5萬元即可參與，屬於「輕資產、高流動」的防禦性配置。

兩者的關係不是替代，而是互補。在政策收緊的環境下，資產配置的思維正從「集中持有單一不動產」轉向「分散配置不同類型的不動產收益」。

不同資金規模的現階段考量

對於自備款充裕的高資產買方，高雄成屋市場的冷靜期提供了較大的議價空間與選擇餘裕，但標的篩選應聚焦於已完工、具實際租賃收益紀錄的物件。

對於資金規模有限或希望保留流動性的投資人，不動產ETF提供了參與海外房產收益的低門檻管道，但仍需留意匯率波動與基金追蹤誤差等風險。

知識傳媒結語

高雄豪宅預售掛零與日本不動產ETF募爆，表面上是兩個獨立事件，實質上是同一股資金在政策約束下尋找出路的結果。當台灣的不動產槓桿空間被壓縮，資金自然流向門檻更低、流動性更高、收益更可預期的標的。

這帶出一個值得深思的問題：當「買房收租」這個傳統資產配置路徑的成本持續墊高，台灣的高資產族群是否正在從「房東思維」轉向「基金思維」？而這樣的轉變一旦成為趨勢，對本土不動產市場的長期資金結構又將帶來什麼影響？