房屋不僅是資產，更是承載家庭夢想與生活機能的空間。對許多年輕家庭而言，首次購屋往往是權宜之計，而非一步到位。當家庭結構面臨「新生命」的重大變化時，換屋需求就會從「資產配置」迅速轉為「生活剛需」。

這正是這位使用「新青年安心成家貸款」（新青安）於 2024 年購入淡海新成屋的年輕爸爸所面臨的悲歌：為了太太的孕期與後續育兒支援，他必須在短短一年內考慮脫手新屋、搬到生活機能更完善的林口。然而，看似簡單的家庭決定，卻可能因「房地合一稅」與「新青安貸款限制」而付出高達數百萬元的代價。

本專欄將解析這場換屋困境背後的政策與市場邏輯，並以「重購退稅」為核心解方，同時比較美國、日本的換屋節稅制度，提供台灣換屋族一套精準的策略指南。

一、45%重稅陷阱：短期換屋為何代價驚人？

1. 台灣房地合一稅的短期持有懲罰

台灣現行房地合一稅 2.0 對短期持有課以重稅：

該爸爸在 2024 年購屋、若在 2025 年出售，正好落在最重的 45% 稅率區間。

【換算實例】

淡海新屋總價：1200 萬
若增值：200 萬
房地合一稅：200 萬 × 45% = 90 萬元

增值再多，稅更高。這是壓垮換屋族的第一座大山。

二、救命稻草：重購退稅是換屋族的唯一解方

政府替換屋族保留了一絲生存空間——自用住宅重購退稅。

1. 核心精神

符合自用住宅條件者，只要：

✔ 賣舊屋、買新屋的移轉登記在「兩年內完成」
✔ 新屋設籍並自住
✔ 可先賣後買或先買後賣

即可申請房地合一稅退還。

2. 退稅額度公式

• 小換大（新購 ≥ 舊屋）：
  → 退稅 100%

• 大換小（新購 < 舊屋）：
  → 按比例退稅
  → 退稅額 = 已繳稅額 × 新購價 ÷ 售屋價

若淡海（1200 萬）→ 林口（1500 萬）：

→ 有機會 全額退回 45% 的重稅（約 90 萬以上）

3. 必知限制（很多人踩雷）

新購自用住宅在五年內不得出租或移轉
否則國稅局會追回已退還的稅款。

三、跨國比較：台灣為何換屋成本遠高於美、日？

1. 美國：寬鬆到不可思議的免稅制度

• 過去 5 年內住滿 2 年即可享免稅額：

  • 單身：25 萬美元

  • 夫妻：50 萬美元

• 不需重購

• 不管「先賣後租」或「大換小」都免稅

美國政策的精神非常單純：
→ 你真的住在那裡？那就給你免稅。

2. 日本：慷慨的 3000 萬日圓特別扣除

• 自住房屋出售可直接抵扣 3000 萬日圓（約台幣 650 萬）

• 讓渡所得常常因此變成 0

• 若居住 10 年以上、售價低於 1 億日圓，可用優惠「換屋特例」

3. 台灣 vs. 美日：哪裡差最多？

結論很清楚：
→ 台灣對換屋族的懲罰遠高於其他國家。

四、新青安的隱藏風險：換屋前一定要先算好

1. 提前清償：不會傷信用，但有閉鎖期風險

多數新青安貸款：

✔ 無違約金
✔ 提前清償不影響信用
✔ 還能降低負債比，對新房貸更加分

但你要確認：

合約中是否有「政策貸款閉鎖期」
是否有「不得提前轉貸」等條款

（每家銀行不同，務必翻契約。）

2. 換屋再貸的硬傷：家庭收入不足是最大門檻

林口預計要貸 1000 萬元，但：

• 年收入約 100 萬出頭

• 太太目前待業

在央行第七波信用管制下，銀行會更保守，甚至把他視為「第二戶」。

→ 即使簽切結書，銀行仍可能縮減貸款成數。

最安全的策略

✔ 先賣淡海
✔ 口袋有現金、沒有第二戶壓力
✔ 然後用「首購身份」申請林口房貸
→ 成數高、利率好、審核也比較輕鬆

五、林口 vs 淡海：回到「生活 vs 投資」的核心本質

林口：有育兒就選這裡（生活勝投資）

• 父母後援近在咫尺

• 林口長庚醫療資源絕對是育兒家庭的天花板

• 三井 Outlet、成熟商圈，生活便利度遠高於淡海

• 房價穩定，不易大跌

→ 短期生活品質顯著提升

淡海：願意等待才適合（潛力勝生活）

• 未來建設多、增值潛力大

• 但生活機能、交通便利性仍需要時間發展

• 對「立即有育兒需求」的家庭不友善

六、總結：年輕家庭換屋的三大黃金法則

1. 先啟動重購退稅規劃：把 45% 稅還回來

• 找代書或會計師確認時間點

• 兩次移轉登記務必在 2 年內完成

• 新屋價格 ≥ 舊屋價格 → 才能全額退稅

2. 採用穩健換貸策略

• 先預審林口貸款

• 最安全流程：
  先賣淡海 → 收回資金 → 再買林口 → 用首購貸款

3. 長期居住需求永遠優先於短期增值

林口的生活機能與家庭後援，是這家人在未來十年最重要的保障。

房子是生活，不只是投資。
孩子的成長只有一次，生活品質不能延後。

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