簽約後的喜悅，往往終結在銀行專員的一通電話裡：「不好意思，這間房子我們估不到成交價，沒辦法全額貸款喔。」
這句話如同晴天霹靂。因為那一兩成的「鑑價落差」，意味著你的自備款瞬間出現幾十萬、甚至上百萬的缺口。在近期銀行放款緊縮的氛圍下，這種慘案更是頻傳。
但先別慌，鑑價低於成交價，不代表你一定買貴了。 今天我們就來拆解銀行鑑價的邏輯，並教你 4 招「自救攻略」。
為什麼銀行總是潑冷水？
首先建立一個觀念：銀行的角色不是「投資客」，而是「當鋪」。 你看重的是增值潛力，銀行看重的是「如果拍賣能拿回多少錢」。這種本質差異，造就了三大落差原因：
- 時間差（後照鏡理論）：銀行高度依賴實價登錄，但數據通常有 2～3 個月的延遲。當房價上漲，銀行的資料庫往往跟不上最新的市場成交價。
- 隱形扣分項：除了地段，銀行估價師還會看細節。巷弄太窄（消防車進不去）、附近有宮廟加油站、或是夾層屋與不規則格局，都會被默默扣分。
- 「人」的因素：這點常被忽略。若你的收支比過高、近期頻繁增貸，銀行為了降低風險，往往會透過壓低鑑價來「軟性勸退」。
遇到落差怎麼辦？資深投資客的 4 步自救法
如果不幸遇到估價不足，請別急著借高利貸填坑，依照以下順序嘗試解套：
第一招：貨比三家（找對分行更重要）
每家銀行口味不同。公股行庫通常極度保守；民營銀行（如中信、富邦）彈性較大；而某些區域型的農漁會信用部，對在地價值最了解，有時反而能給出驚喜價。
💡 秘訣： 即使同一家銀行，不同分行為了搶業績，估價標準也可能有落差。建議多送 2～3 家進行「初估」。
第二招：主動提供「有力證據」
別被動等待。如果你覺得估太低，請蒐集資料申請「申覆」：
- 未揭露成交資訊：請房仲找出同社區剛成交、但還沒上實價登錄的合約，證明「現在行情就是這樣」。
- 裝潢價值：若前屋主有百萬級裝潢，提供清單與照片，部分銀行願意酌量加分。
第三招：善用「有力人士」資源
這時候考驗房仲的價值。資深房仲通常有長期配合的銀行窗口，專員為了業績較願意爭取額度。若是買新成屋，直接找建商配合的整批房貸最穩，通常能精準估到成交價。
第四招：終極保命符——「房貸解約條款」
這招必須在簽約前就做！務必在買賣合約中堅持加上：
「若買方無法申請到房屋貸款金額達新台幣 OO 萬元，不含信貸，則本合約自動解除，賣方應無息退還買方已付之所有價款。」
三大魔鬼細節：
- 寫「明確金額」而非成數，避免認知誤差。
- 註明「不含信貸」，以免銀行用高利信貸湊數，讓你無法解約。
- 指定「特定銀行」（如：經向三家銀行申請），證明你不是惡意解約。
知識傳媒結語：用理性駕馭感性
買房是人生大事，銀行鑑價雖然惱人，但也是一種客觀的「風險提醒」。如果多家銀行估價都遠低於成交價，或許你該冷靜思考是否真的買貴了？
做好功課、顧好信用、並堅持在合約加上「解約條款」。做好這三步，你就能把買房的驚嚇變成驚喜，從容擁有自己的夢想家。
「多數房貸問題，不是條件不好， 而是沒有人把風險與選項說清楚。」
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