Q : 我購買預售屋，房屋目前在申請使用執照階段，但A建商跳票，目前負載非常多(未求證)
代書說：
A建商同意以下作法
1、先過戶土地，保住我已經付出的那些錢跟這塊地。
2、使用執照申請後，趕快辦理保留手續，也把地上物(意即房屋)過戶到我名下，保住我的權利以免建商被查封，封到我這筆建案。請問代書說明的情況，是否正確？有沒有其他更好的方式？真的第一次買房就遇到，非常惶恐，合約書上同業互保的B建商是A建商的小舅子，唯恐B建商隨便施工，所以已經不信任了，A建商也表示會找其他建商接手後續施工,目前剩下尾款20萬、代書那邊約13萬跟貸款8成
Ａ：過戶土地一點用都沒有，上面一定被設定滿滿，而且可不可以過戶還不知道，如果可以過戶你剛好當建商人頭，是過戶整塊還是只有過你的持分而已呢？
第二個方法使用執照下來後你還要登記，如果怕房屋過戶給你不就是正常的程序嗎？他現在就是卡住沒辦法還錢，所以代書跟你提這兩個建議我個人覺得呼攏你。這個事情並不是代書可以解決的而且使用執照還沒下來有可能是延期而已。預售屋本來就是會有這種風險一切都很美好的未來景象。這種事情就靜觀其變了
Q : 代書您好，感謝您撥空回覆提供專業意見，這位代書姑且稱為A代書。A代書提到的是過戶整塊地給我，我們這個建案只有兩戶，地就兩塊這樣。第二個方法不就只是講講，並非完全正確？
Ａ：其實您只要問過戶給我的東西會不會上面有沒清乾淨的抵押權，及建築時可能產生的法定抵押權，請A代書回覆即可，他應該也是回答很模糊給你
Q : 聽聞這幾日系統維修，無法查詢地籍狀態，只能靜待週一的消息，稍早A代書來電說，要趕緊處理，要跟時間賽跑，想另外請教有沒有什麼方式可以提高保障亦或約束建商？亦或自益信託之類？請建商開立支票？
Ａ：週一早上八點應該就可以查詢土地謄本設定情形。一般土建融會有銀行設定第一順位抵押權、還要看有沒有其他次順位設定債權金額。過戶後、土地原債權還是成立的、後續還是會有可能會被執行法拍
不過地上物應該還沒被設定、但是要拿到使照後才會產生建物建號後才能設定。所以建號過戶後、被債權銀行追加設定、也是會遇到一樣的執行法拍情形
您說代書意思是A建商找其他建商接手繼續施工，這意思是
case1.使用執照前找建商接手、那就不會有建物謄本、建商就跳票了
case2.還是取得使用執照後～有建物謄本、但不確定後續是否能順利點交
代書感覺是讓你走完過戶程序就要收13萬的作業費用，而且房貸銀行不一定能辦理貸款。所以還是先建議週一八點就去地政查詢目前的土地謄本（合約應該會註明地號）、和看謄本設定債權銀行是哪間（先明白這塊土地除了銀行之外有幾個債權人）、打電話先去該銀行詢問債務人建商的票信情形是否已發生跳票事件、目前進行協商情形，這週末能作的建議是先諮詢律師相關人員。
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