許多民眾在簽約後因為種種原因想解約，而解約會根據不同的反悔時間有不同的處理方式，前兩篇文介紹若是在階段一：「簽約前反悔」及階段二：「簽約後反悔」的處理方式，此篇文章將介紹階段三：「交屋後想解約，有5種狀況可以無償解約」的細節

＜階段三＞交屋後想解約，以下5種狀況可以無償解約

假如交屋後實際情形與想像不符的話，根據《預售屋買賣定型化契約》規定，預售屋除了不可為海砂、爐渣屋之外，買方還可以憑藉5大狀況主張解約，包括①坪數誤差超過或不足3%、②貸款出現差額、違反③「開工及取得使用執照期限」、或④「主要建材及其廠牌、規格」規定、⑤逃避「賣方之瑕疵擔保責任」，造成消費者誤解，買方都可以此申請解約，以下稍作說明：

狀況一、坪數誤差超過或不足3%

預售屋因為尚未成屋，大多得經歷2~3年的建築時間，所以在交屋後坪數與當時預售簽訂的合約有所出入的情況很常見，此時就需要進行「坪數誤差找補」。
依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補，超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。
不過，內政部查核時常常發現，業者會將「土地」及「停車位」面積誤差列為不予找補項目，或限制須於面積「不足」3%時，消費者才能解約，這些約款都會因不符合《預售屋買賣定型化契約》的規定而無效。

狀況二、貸款差額超過原預定金額30%

再來，有時也會出現民眾買房辦貸款，最後發現貸款金額不足的情況，假如民眾貸款的金融機構，是由建商配合、洽定辦理的，如果最終貸款金額少於預定成數，雙方可進行協調，或由建商給予分期清償 ; 倘若是不可歸責於雙方的情況，差額超過原預定貸款金額30%的話，買賣雙方就可選擇解除契約，但如果是可歸責於賣方的狀況，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，倘若賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。

狀況三、未在取得使用執照6個月內通知買方點交

依照《預售屋買賣定型化契約》應記載不得記載事項第15點規定，在非天災、事變等不可抗力因素情況下，建商必須在取得使用執照6個月內，通知買方點交房屋，如果建商違反，買方可以先寄發律師函或存證信函進行催告程序，進而請求賣方或建商履行契約並負擔遲延責任賠償損害，或是按照買賣契約書約定違約處理辦法主張解約，並請求建商賠償違約金。
如果買方曾提出變更設計，而建商主張因此延遲完工交屋的話，那就要看當初簽訂的買賣契約有沒有針對前述的解約權限加註限制(例如約定買方未要求變更設計的情況下，才能因建商未如期交屋主張解約)，如果買賣契約沒有另外約定有任何限制的話，只要建商未在取得使用執照6個月內交屋，買方都可以放心依照《預售屋買賣定型化契約》應記載不得記載事項第24點規定，享有解除契約及請求建商給付違約金的權利。
另外，有些建商在取得建照後延遲很久都不開工，買方反映後卻被告知合法，理由是有在日期內「申報開工」，這種說法是不是合法？答案是：還是要看之後會不會影響到交屋的期程，實務上，建商申報開工主要是協助政府列管建案，讓主管單位掌握營造商名單、工程時序，一般取得建造執照後的6個月，建商就得主動申報，特殊事由得以延長3個月，寬限期最多9個月，但這與契約訂定的日期無衝突，建商履行契約的義務不變，如果買方認為建商之後有遲延交屋的疑慮，還是可以寄發存證信函要求履約，但除非真的影響交屋程序，否則建商如期申報開工，程序也符合法規，營建署也無權介入這類糾紛。

狀況四、逃避瑕疵擔保責任－總價5%的交屋保留款變5萬

接下來談談驗收，這也是政府查核時常見的契約缺失，依規定，自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用，應由賣方負擔，且交屋保留款應為總價5%。但常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔，或將總價5%的交屋保留款，降低額度為5萬元，這些都明顯不符合《預售屋買賣定型化契約》的規定。
所謂5%交屋保留款的立法用意，就在於當建商複驗時，未善盡修繕責任、驗屋依舊沒過時，購屋者就可以拿著5%交屋保留款向建商談判 ； 假如交屋保留款被降低成只有5萬或10萬，對建商而言不痛不癢，但對買方來說就相對不利，最後極有可能被建商不理不睬，所以若大家發現建商在「管線費用」或「交屋保留款」這部分動手腳，也可以以牴觸《預售屋買賣定型化契約》規定要求解約。

狀況五、非提供主要建材及其廠牌、規格就是違約

賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」也是常見糾紛點，除非賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，導致無法供應原建材設備，或是所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金，否則就得以違約處理，買方可要求解約。
知識長要提醒大家，建商口中附的標準建材或是案場擺放的建材，都只是參考，要以真正寫在契約書上的為準，但通常建商不會寫確切品牌、規格等，到快交屋時再以貨源短缺等理由換上所謂的”同等級”建材，但是等級如何鑑定又是各說各話，所以知識長建議簽約時要積極要求建商清楚說明建材型號、品牌，並且加註在契約裡才有保障。

廣告文宣可當作主張權利的依據

雖然依照現行法規規定，不得約定廣告僅供參考，但還是有不少建商會在廣告文宣內文加註「廣告僅供參考」等字句並主張免責，假如大家日後真的遇到『買賣契約與廣告內容符合，但建商卻私下更改或以僅供參考推託不認帳』的情況，這時候廣告文宣就可做為將來主張權利的依據。因此，大家一定要妥善保存建案廣告，參觀樣品屋時也可拍照存證，方便交屋後拿資料對照查看，最好能夠透過錄音或錄影存證的方式，留下代銷當初銷售房屋時的口頭保證、銷售話術紀錄。如此才能在爭議發生時，向地方政府消費者服務中心申訴，或進行糾紛調解。

有不少購屋族分享經驗提到，曾經找建商下訂預售屋，已經支付訂金，預購單也有提到戶別、車位和價格，但賣方疑似想抬高售價，事後反悔不賣，還要求退還訂金，原則上預售單經過白紙黑字，尤其還有收取訂金，基本就視同契約，開始受到民法保障，除非加註免責條款，允許任何一方擅自解約不用賠償，否則買方違約必須沒收訂金，賣方除了退還訂金，還要賠償雙倍違約金，類似糾紛還是要檢視合約內容，是否附帶但書，或是能夠舉證免責賠償，包括口頭承諾都視同契約一環，所以大家在收受預售單或簽訂預售屋買賣契約時，一定要詳閱契約內容，才能保障自己的權益喔！
再分享給大家政府的資訊：俗稱的「實價登錄2.0」修正案已在今年7月1日開始施行，新法全面納管預售屋及紅單交易管理，並建立定型化契約備查機制，臺北市地政局已建置「預售屋管理新制系統平台」，要求業者申報預售屋契約並將核備契約的查詢，日後大家如果真的遇到預售屋糾紛爭議，都能獲得更完善的幫助。

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