許多民眾在簽約後因為種種原因想解約,而解約會根據不同的反悔時間有不同的處理方式,前文介紹若是在階段一:「簽約前反悔」的處理方式,此篇文章將介紹階段二:「簽約後反悔」的賠償金額及需要注意的細項
<階段二>簽約後反悔,違約的賠償金額最高上限15%
如果反悔的時間點是在簽約後,在法律的認定就容易被解讀為事後悔約、任意破壞不動產交易的穩定性,建商可以依法沒收定金,一般來說,定金沒有規定的金額,多為5~10萬元,不過有些人甚至繳了簽約金與開工款才反悔,那損失就更大了。
不過賠償的金額也不是無上限,依照規定,買賣雙方若在簽約後反悔想解約,雖然得賠償違約金,但根據《預售屋買賣定型化契約》範本第25條之4指出,違約金最高為總價的15%,若已付出款項超過15%,建商只能收取最高15%的違約金,其餘須退回,若不足15%,就只能以已繳納款項為限。
舉例:購買總價1000萬元的房屋,簽約後已繳納300萬自備款,若解約建商就只能收取150萬(總價的15%)當作違約金,剩下的150萬必須退還買方;不過若是只繳納100萬的簽約款,建商就只能沒收100萬,不得要求其餘賠償金。
既然簽約後解約十之八九得付違約金,那只能想辦法降低損失,知識長建議幾個方法,首先就是哀兵姿態,向建商說明是因為還款能力不足或是家逢變故等原因,請建商通融,若是景氣好的話建商也許就會開恩,再來就是在簽約前先打預防針,可以跟建商個別協調,達成違約金應付幾成的協議,就不一定要照契約所寫的賠到最高上限15%。
然後還有一個小撇步就是要及早通知建商,而且要用存證信函的方式告知要解約,因為實務上法院會用通知的時間來判斷對建商造成的損害有多少,若是時間愈晚,對建商的損害就會比較多,買方也就得賠的更多。
如果前面幾個方法效果都不如預期的話,最後只能轉賣以降低損失,除了可以委託一般仲介轉賣外,也能請建商、代銷協調幫忙出售,不過要先注意預售屋合約上假如有禁止換約的條款,就無法轉讓,因此簽約前一定要多加確認。
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