限貸令後的預售屋災民自救指南：為何建商敢獅子大開口？

2026年房市氣氛轉變，央行限貸政策持續發酵，不少在前波高點進場的預售屋買方，開始面臨一個艱難的抉擇：繼續履約撐到交屋，還是認賠殺出及早止損？

然而，當這些買方試圖與建商協商解約時，卻往往遭遇超乎預期的困境。近期一則案例引發市場關注：買方簽約不到一週決定退場，建商竟依據合約條款，要求支付總價15%、高達150萬元的違約金。

這個數字是否合理？買方是否真的別無選擇？答案可能與多數人的認知大相逕庭。

15%是「上限」而非「定額」

根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，賣方因買方違約而沒收的金額，確實設有15%的比例上限。但這個15%必須從兩個層面理解：

第一層是「沒收上限」。這是最多買方不清楚的關鍵規定：建商沒收的違約金，不得超過買方「已繳價金」的總額。換言之，如果買方目前只繳交了定金與簽約金共計50萬元，即便合約載明違約金為總價15%，建商最多也只能沒收這50萬元，絕對不能要求買方另外補足差額。

以總價1,000萬元的預售屋為例，15%等於150萬元。但若買方僅繳納50萬元，建商的沒收金額上限就是50萬元，而非150萬元。所謂「繳多少、最多賠多少」，這才是法規的真正精神。

第二層是「比例上限」。如果買方已繳金額超過15%，例如已繳交20%共200萬元，建商最多也只能沒收15%即150萬元，剩餘的50萬元必須退還買方。

這兩道保護機制確保了買方在最壞情況下的損失邊界，但前提是買方必須清楚主張自身權益。

違約金酌減：被忽略的法律武器

即便在前述框架下，買方仍有進一步爭取的空間。民法第252條規定，約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。這項規定在預售屋解約爭議中具有實質效力。

法院或調解機構在審酌違約金是否過高時，核心考量在於「建商的實際損失」。如果買方簽約後一週即提出解約，建商在這段期間的實質損失極為有限，頂多是行政作業成本。若建商能迅速將該戶轉售，甚至可能因房價上漲而獲得更高利潤，此時主張沒收高額違約金便缺乏正當性基礎。

實務上，許多經由消保官調解或進入訴訟程序的案件，最終違約金比例落在5%至8%區間，遠低於合約載明的15%。甚至有建商在評估後，僅收取數萬元行政規費便同意解約。

四個談判步驟保障自身權益

第一，書面要求建商列出具體損失明細。多數情況下，建商難以舉證實際損害。

第二，發送存證信函載明法律立場，明確拒絕補足差額的要求。

第三，向消保官申請調解。程序免費且效率較高，通常能達成較合理的解約條件。

第四，檢視契約審閱期。建商須給予至少5日審閱期，若未提供，買方得主張條款無效，這是談判中極具份量的籌碼。

知識傳媒結語

預售屋違約金爭議的本質，反映買賣雙方資訊與議價能力的不對等。首購族簽約時往往忽略違約條款，而建商深知多數買方不諳法規，解約協商時自然採取強硬立場。

值得思考的是：當限貸政策導致部分買方被迫解約，這是個人財務判斷失誤，還是政策變動下的系統性風險？若屬後者，現行違約金規範是否足以平衡雙方權益？預售屋制度讓消費者在完工前數年即承擔價格波動風險，當政策環境劇變，這套風險分配機制是否需要重新檢視？