預售屋履約保證 留意二稅事

預售屋示意圖。記者李成蔭／攝影

經營預售屋履約保證業務，須留意二項稅務規定，高雄國稅局表示，首先，履約保證服務費須以全額開立發票、申報營業稅；其次，針對保管不動產交易款項時產生的利息收入，應申報免扣繳憑單，且不能用於抵減服務費的銷售額。

不動產交易金額龐大，官員表示，許多人一生可能就買一、兩次而已，為了降低不動產買賣雙方的風險，民眾在完成交易前，大多會委由第三方履約保證公司，協助保管不動產買賣價金，這已經是市場上的交易常態。

官員指出，坊間的提供履保服務的公司，其背景多半是銀行端，但也有部分由房仲、建商成立公司提供履約保證的服務，這些業者在處理營業稅時，須留意履約保證費用，必須全額開立發票。

以實際案例來說，某履保公司承作黃先生、呂太太之間預售屋買賣的履保業務，向賣方黃先生收取50,000元服務費，保管交易過程的高額價金。

最後交易順利完成，但是在保管價金的過程中，該筆交易款項另外衍生了5,000元利息收入，官員表示，這筆錢不屬於履保公司的，因此要還給黃先生，基於作業方便，履保公司直接兩相抵減後，只跟黃先生收取45,000元服務費。

官員表示，這是履保公司最常出問題的環節，就算實務上是直接兩相扣抵，在銷售額及營業稅的計算上，是一碼歸一碼，履保公司原始收取的服務費並沒有減少，在本案例中，還是要依原始收取的服務費50,000元開立發票、報繳營業稅，但許多履保公司會誤以45,000元為標準開立發票，因而漏稅，甚至遭到加罰。

除了全額開立發票的義務之外，官員表示，對於上述5,000元利息所得的部分，歸屬於黃先生，履保公司不必為此負擔營業稅，但有申報扣繳的義務，須在隔年1月底前，向國稅局申報黃先生5,000元利息所得免扣繳憑單。