每7間房就有1間查無此人，而且九成都在你想買的地方

根據內政部不動產資訊平台2025年第四季數據，全台房屋稅籍住宅類總計947.3萬宅，其中設有戶籍者806.4萬宅，未設籍住宅達140.9萬宅，比率約14.9%，相當於每7間即有1間無人設籍。

值得關注的是，未設籍住宅並非集中於人口外流的偏鄉地區，而是高度聚集於六大都會區。六都合計未設籍住宅達91.7萬宅，占全國未設籍總量約65%。其中新北市23.4萬宅居首，台中市19.2萬宅次之，高雄市16.5萬宅第三，桃園市13.2萬宅、台南市11.9萬宅、台北市7.4萬宅依序排列。

六都未設籍住宅集中的四項結構因素

持有待增值：投資型持屋不設籍　房地產業界人士指出，部分買進重劃區預售屋的持有人，以資產保值增值為主要目的，交屋後並未實際入住，亦無設籍動機。此類型住宅在新興重劃區大量交屋後，構成未設籍數量的重要基數。

稅制限縮節稅空間：多餘房產無從自住認定　現行房地合一稅自住優惠（400萬元免稅額及10%優惠稅率），僅限本人、配偶或未成年子女設籍方可適用，父母或成年子女設籍不在認列範圍。此外，囤房稅2.0規定本人、配偶及未成年子女全國合計自住上限為3戶，第4戶起一律以非自住稅率課徵，最高達4.8%。超過上限的持有房產，即便遷入戶籍亦無稅務實益，形成結構性的不設籍誘因。

學區驅動人籍分離　雙北及台中明星學區周邊存在明顯的「人籍分離」現象。家長為取得特定公立學校入學資格，將戶籍遷入學區內的小坪數房產，實際居住地則另在他處，導致學區房戶籍設入、實際居住宅反而無籍的矛盾狀況。

繼承房產閒置　非都會區及都會邊緣地帶，因長輩身故後由後代繼承，但繼承人已在都會區定居，繼承房產既未出售亦未設籍，形成另一類型的無籍閒置住宅。

對自住購屋者的三項潛在風險

價格修正風險　未設籍住宅比例偏高的社區，投資型持有比重相對較高。當市場出現利率上升或政策性打壓等外部衝擊，多戶持有人集中出售，短期供給量急增，可能對同社區自住房產的市場行情產生下行壓力。

社區治理失能風險　投資型持有人長期不在場，區分所有權人會議難以達到法定出席人數，重大修繕或公設管理決議推動受阻。管理費欠繳及公設維護品質下降的風險亦相應提高。

生活機能延遲兌現風險　重劃區商業配套的進駐，通常以實際居住人口密度為評估基準。住宅供給量已達規模、但入住率偏低的區域，零售及餐飲業者進駐意願受限，居民可能面臨機能兌現時程遠超預期的狀況。

知識傳媒結語

未設籍住宅數量的分布，已成為衡量區域房市實際居住需求與投資持有比例的輔助指標。現行囤房稅2.0雖針對多屋持有加重課稅，但稅制設計尚未直接與空屋率或未設籍比例掛鉤。政策端是否應進一步建立「未設籍住宅」的系統性盤點機制，並據此調整住宅供給或稅賦誘因，值得持續觀察。