「我真的不知道」為何救不了你：凶宅賣方的無過失責任陷阱

部分賣方認為只要事故並非發生在自己持有期間，便無需揭露凶宅資訊，甚至可透過多次轉手將物件「洗白」。然而近年法院判決已明確否定這種認知。無論賣方是否知情，凶宅的瑕疵擔保責任均無法免除，刻意隱瞞者更可能面臨刑事追訴。

行政函釋與司法實務的落差

內政部函釋指出，不動產現況說明書中「非自然死亡」的填載範圍以賣方持有期間為限。但這項規定適用對象是房仲業者的調查義務底線，並非賣方的免責條款。當買賣雙方進入司法程序，法院依據的是《民法》與《刑法》，而非行政函釋。

司法實務中，法院對凶宅的認定不受持有期間限制。發生過非自然死亡的房屋，無論距今多久、經過幾次轉手，心理層面與市場價值上的減損均被視為客觀存在的瑕疵。

無過失責任：不知情不構成免責事由

法律基礎在於《民法》第三百五十四條物之瑕疵擔保責任，其核心是「無過失責任」，不以賣方主觀認知為要件。只要標的物存在瑕疵，無論賣方是否知悉，均須負擔保責任。

桃園曾有案例，屋主出售房屋後遭買方發現為二十年前的凶宅。屋主主張不知情，但法院認定凶宅造成房價減損約兩成至三成，判決賠償近三百萬元價差。

刻意隱瞞的刑事風險

若賣方明知凶宅事實卻故意隱瞞，責任將從民事升級至刑事詐欺。常見模式是投資客以凶宅價格低價購入，持有後以正常物件出售。法院審理時會比對前後交易價格與契約內容，若購入價明顯偏低或契約已載明凶宅資訊，卻在轉售時否認，即可能構成《刑法》詐欺罪。民事賠償與刑事追訴可同時進行。

法院認定賠償的三項考量

事故嚴重程度：兇殺案對房價的影響通常大於自殺，自殺又大於孤獨死。

賣方的注意義務：法院會審酌購入價格是否異常偏低、賣方是否為鄰近住戶等跡象，認定是否「應注意而未注意」。

價值減損鑑定：法院委託估價師評估一般市價與凶宅市價的差額，實務上減損比例多在兩成至三成之間。

買賣雙方的風險管理

賣方：若對物件歷史有任何疑慮，在現況說明書中如實載明是成本最低的風險管理方式。誠實揭露雖可能影響成交價，但能有效排除日後的求償與刑事風險。

買方：現況說明書僅為賣方單方陳述，不應作為唯一依據。購屋前可透過鄰里訪查、管委會紀錄、凶宅資料庫等管道交叉比對，並在契約中加註凶宅保證條款以強化求償基礎。

知識傳媒結語

凶宅瑕疵擔保的法律架構，建立在「無過失責任」的基礎上，這意味著賣方的主觀認知並非免責條件。不知情須賠償，知情隱瞞則可能構成犯罪。對賣方而言，誠實揭露是唯一能同時排除民事與刑事風險的策略。

然而，現行制度下凶宅資訊的揭露仍高度依賴賣方自律與買方自力查證，缺乏統一的公開登錄機制。在資訊不對稱的交易環境中，買賣雙方是否都該思考：一套更透明的房屋歷史揭露制度，是否才是真正保護所有交易參與者的根本解方？