兄妹過戶房產沒現金？別讓「以為沒事」變「全家出事」

兄妹房產過戶沒現金怎麼辦？專家揭秘「屋地分離」產權如何解套，並提供銀行貸款、賣方融資、抵押貸款三種實戰方案。教你如何在二親等交易中合法節稅，避免國稅局盯上。關鍵提醒：代書費不能省，白紙黑字才是保護親情、防範未來糾紛的最強防線！

在台灣，家族房產移轉往往比鄉土劇還精彩。最近常聽到網友求助：「透天厝是姊妹的，地是老媽的，現在想過戶給哥哥，但哥哥沒現金怎麼辦？」 這種「產權大雜燴」加上「口袋空空」的窘境，處理不好，不但國稅局會找上門，連親情都會賠進去。

第一步：拆解「產權羅生門」，先歸一再移轉

這個案例最棘手的是「屋地分離」：房子是姊妹共有，土地卻是母親單獨所有。 在法律上，房屋與土地是獨立權利。如果哥哥只買了房子，地還是媽媽的，未來若面臨遺產分配或賣房，絕對是吵架的導火線。

專業建議： 務必先將權利人「統一」。

• 方案 A： 母親先將土地過戶給姊妹，讓姊妹同時擁有屋與地。

• 方案 B： 姊妹將房子過戶給母親。 先讓產權結構變簡單，後續移轉給哥哥時，金流與稅務才會清清楚楚。

第二步：沒現金？這三招是「救命稻草」

哥哥想買房但手頭緊，專家建議這三種合法路徑：

1. 銀行購屋貸款 這是最透明的方法。哥哥以購屋名義申請貸款，金流直接由銀行撥款給姊妹。

   • 注意： 銀行對「二親等交易」審核極嚴，會要求實際匯款證明（自備款），不能只是虛報數字。

2. 賣方融資（分期付款） 由姊妹充當「銀行」，讓哥哥分期還款。

   • 警告： 這最容易出事！一定要簽訂正式契約，明確約定利率與違約責任，並建議經過公證。沒有白紙黑字，這份信任就是日後翻臉的伏筆。

3. 抵押貸款（產權先過戶） 姊妹先配合過戶給哥哥，哥哥取得產權後，再向銀行抵押借錢付給姊妹。

   • 前提： 這需要姊妹對哥哥有「鋼鐵般的信任」。萬一哥哥拿到產權後反悔不付錢或去借高利貸，姊妹將面臨求償無門的慘況。

第三步：為什麼「代書費」絕對不能省

很多人想省幾萬塊代書費，自己上網抓合約。地政士直言：「這是拿百萬稅金在開玩笑。」

• 國稅局的「法眼」： 依稅法規定，二親等內的買賣若無法證明「確實支付價款」，國稅局會直接認定為「贈與」，屆時補稅加罰款，絕對讓你痛到想哭。

• 稅務佈局： 專業代書能幫你試算「買賣」與「贈與」的稅差，更重要的是考慮到未來的房地合一稅。若現在取得成本設錯，以後哥哥想賣房時，稅金可能會高達獲利的 35%~45%。

知識傳媒結語：愛他，就用法律保護他

房地產過戶不只是名字換一換，背後牽動的是法律、稅務與長遠的家庭和諧。

• 給哥哥的建議： 承接家產是責任，該還的錢、該簽的約，一分都不能少。

• 給長輩與姊妹的建議： 健全的程序不是不信任，而是給這份愛穿上一層「防彈衣」。

下一步行動： 先去地政事務所申請一份「土地及建物謄本」，看清楚產權現況；接著找一位專業地政士諮詢稅務規劃。畢竟，家庭和諧無價，完善的程序才是守護親情的最佳方式。