在台灣，買房流程有個奇怪的順序：先簽約、付訂金，再去銀行申請房貸。
聽起來合理，實際上非常危險。只要貸款過程出現變數——額度不足、成數不如預期、銀行估價偏低——買方就可能面臨一件殘酷的事：訂金被沒收。
在我二十多年處理房貸案件的經驗裡，這不是個案，而是大量存在、每年固定發生，卻沒有人替這些家庭發聲的結構性問題。
制度把普通人推上高風險賭桌
一般家庭買房的流程是：看屋、付斡旋、簽約付訂金，最後才送件申請房貸。問題在於，買方在不知道能否順利貸款之前，就已經把錢押下去了。
而銀行能否核貸，取決於太多民眾無法預測的因素：產業是否被列為高風險、工作年資、負債比、信用細節、銀行對物件的估價、甚至是否剛好遇上政策調整。
買房本來就很難，台灣的制度卻讓人在起跑點就可能輸掉訂金。
國際主流做法完全相反
台灣是少數「簽約在前、審貸在後」的地方。香港、新加坡、澳洲、英國等地早已採用「先預審、後簽約」的流程，因為所有人都知道：貸款能否通過，才是交易能否成立的關鍵，不該讓民眾帶著資訊落差走進交易。
民眾最無力的是：明明準備充分，還是栽在制度上
我看過太多案例：年收穩定，卻因行業分類被降成數；物件估價比預期低，突然得多籌一兩百萬；同樣條件，A 銀行核八成、B 銀行只核六成。
這不是買方的錯，是制度沒有提供「貸款前的保障」。當訂金是五十萬、七十萬甚至上百萬，這不只是買房失敗，而是一個家庭的積蓄被吹散。
三個具體訴求
第一，強制「先預審、再簽約」流程。 買方應先取得貸款預審結果，清楚知道可貸成數與風險，再進入簽約程序。
第二，預審內容應透明可理解。 提供買方可貸成數範圍、估價落差、風險項目、需補強條件，不要讓民眾蒙著眼睛買房。
第三，建立訂金保障機制。 若貸款因銀行政策因素無法核准，訂金應可全額退還。買方不是專家，不可能預判每家銀行的審核邏輯，這是最基本的公平。
或許有人擔心銀行不願配合，畢竟預審需要人力成本。對此，可採「預審費」機制：買方支付一筆預審費用（例如數千元），若房貸順利撥款則全額折抵或減免。這讓銀行有合理收入、買方用小額成本換取關鍵資訊，等於是花一點錢買一份「貸款風險保險」。相比動輒數十萬的訂金風險，這是划算的交易。
這是整個世代的共同困局
台灣薪資成長遠遠落後房價，買房已經夠艱難。年輕人努力十年存到頭期款，卻可能因為制度設計落後，一夕化為烏有。
買房是人生大事，不該是一場賭命的遊戲。台灣需要一套真正保護買方、讓民眾知道「能不能買、能買多少」的制度。
制度若能改變，將讓無數家庭免於一場不必要的傷害。
知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決難題，現在也能幫你。
LINE 諮詢 【點我】https://lin.ee/AwvWTq1
