欠越多，銀行越愛你？揭密房貸利率真相：關鍵不在「金額」而是這張成績單

房貸還清後再次融資，利率竟然變高了？地政士揭開銀行房貸定價真相：關鍵不在貸款金額，而是「貸款成數（LTV）」與你的「信用成績單」。本文拆解銀行審核的三大標準，並提供 4 招實戰策略，教你如何利用財力證明與信用規劃，讓銀行捧著優惠利率求你借，輕鬆將房產變身靈活週轉的活資產！

「我房貸都還清了，現在想拿房子再借點錢創業，為什麼銀行給我的利率反而比當年買房還高？」

這是我朋友老張最近的憤怒。他原以為「無債一身輕」是銀行的座上賓，沒想到現實卻潑了他一盆冷水。這反映出許多台灣屋主的共同迷思：以為欠錢越少，信用就越好。 但在銀行的邏輯裡，房貸定價並不是簡單的算術題，而是一場關於「風險」與「貢獻度」的博弈。

一、 銀行員的真心話：我們其實不愛「小額」借款

很多人問：「貸越多，利率會越高嗎？」答案是：不一定，有時候反而更便宜。

銀行處理一筆貸款，無論是 200 萬還是 2,000 萬，徵信、鑑價、對保的人力成本都差不多。

• 大額紅利： 對銀行來說，大額貸款的「單位作業成本」低，利息收益卻更高。如果你是年收入穩定的優質客戶，銀行為了爭取這筆業務，往往願意在利率上讓步。

• 小額偏見： 反之，如果你只借個 100 萬，銀行可能覺得「沒肉可吃」，隨手報個高利率把你打發走。

二、 真正的魔鬼細節：貸款成數（LTV）

比起「借多少錢」，銀行更在乎「借多少比例」，專業術語叫 LTV (Loan to Value)。

假設你的房子市值 3,000 萬：

• 方案 A： 借 1,500 萬（成數 50%）。

• 方案 B： 借 2,400 萬（成數 80%）。

即便方案 A 金額較大，但因為成數低，銀行風險極小（萬一你還不出錢，拍賣房子絕對拿得回 1,500 萬）。而方案 B 成數過高，一旦房市波動，銀行就有虧損風險。因此，貸款成數越高，銀行收取的「風險貼水」就越高，利率自然隨之飆升。

三、 你的「人生成績單」不及格嗎

銀行定價還有三大核心指標，這決定了你能不能拿到「地板價」：

1. 借款人條件： 你是公教人員、百大企業員工嗎？銀行看重的是「穩定」。很多屋主還清房貸時已屆退休，雖然有房，但因為沒有「薪資入帳」，還款能力在銀行眼中大打折扣。

2. 擔保品價值： 你的房子是「真名牌」嗎？地段好、流動性高的房子，銀行給利率會很大方；反之，偏遠地區的物件，利率通常較硬。

3. 信用紀錄： 房貸繳完不代表沒事。信用卡是否有遲繳？有沒有預借現金？這張「聯徵成績單」才是決定你信用價值的關鍵。

四、 實戰攻略：如何讓銀行捧著優惠求你借

如果你想再次運用房產融資，請記住這四招：

1. 維持「活的」信用： 平時刷卡準時全額繳納，維持與銀行的良性互動，別當「信用小白」。

2. 展示「財力肌肉」： 準備好近半年的薪轉紀錄或扣繳憑單。當銀行知道你「不缺錢」時，他們給利率反而最慷慨。

3. 成數控制在 7 成以下： 這是銀行的「安全牌」，最容易談到好條件。

4. 多方比價： 不同銀行在不同時期有不同的「額度壓力」，找專業地政士諮詢，往往能幫你省下可觀的利息。

知識傳媒結語：

房子是你的，但錢是銀行的。房地產不只是住處，更是能靈活運用的「活資產」。記住，銀行不一定愛「沒負債」的人，他們真正愛的是：資產優質、收入穩定且信用亮眼的「優等生」。 只要成績單漂亮，銀行不但會愛你，還會爭先恐後給你最甜的價格。