台灣房貸金率逼近3%、核貸成數降至7成，資深專欄家對比美日房市，深度剖析這場結構性資金緊縮如何侵蝕購屋負擔力，並提供投資者應對「量縮價穩」新常態的務實建議。
序言：房貸「排隊緩解」下的隱藏危機
近期，台灣房市的焦點似乎集中在一個技術性問題上：銀行房貸「排撥」現象何時能緩解？「排撥」指的是購屋者在完成交易後，等待銀行撥款的時間拉長，反映出銀行的資金控管和額度緊縮。市場一度期待，一旦銀行資金調度順暢，房市動能便能重新點燃。
然而，資深業者卻發出了更為警惕的聲音：現在的問題，早已不是「能不能貸到款」的流動性問題，而是「能不能貸到足夠的錢，並負擔得起」的結構性問題。
根據最新的金融數據，台灣購屋者正同時面對兩道難以跨越的「金融緊縮之牆」：一是房貸金率攀升，二是核貸成數持續下修。這兩股力量的結合，正以前所未有的速度侵蝕購屋者的負擔能力，使房市進入一個與過去循環截然不同的「新常態」。
本文將深入剖析台灣房貸市場「3%金率」和「7成成數」所帶來的結構性衝擊，並透過對比美國和日本在不同金融環境下的房市經驗，為台灣的個人投資者和購屋族提供一個務實的未來應對劇本。
房貸金率逼近3%：從「甜蜜低利」到「壓力常態」
台灣房市過去十餘年受惠於相對低檔的利率環境。然而，這個甜蜜期正宣告結束。數據顯示，2025年第一季的平均房貸利率已攀升至約2.36%，創下自2009年全球金融危機以來的新高。更令人不安的是，市場普遍預期，未來平均金率有機會進一步向3%大關邁進。
H3：金率上升對月付負擔的實質衝擊
對於一般受薪階級而言，金率從2%到3%的變動，絕非僅僅是一個百分點的數字遊戲，而是實質壓力的顯著放大。
以一筆1,000萬元新台幣的房貸、30年期計算：
- 利率2%時： 每月還款金額約為3.7萬元。
- 利率3%時： 每月還款金額將增加到約4.2萬元。
這意味著，購屋者每年需要多負擔約6萬元的還款壓力。對於許多將月薪緊繃在房貸上的家庭來說，每年6萬元的額外支出，可能就是一次家庭旅遊、子女的才藝課，甚至是應急儲備金的巨大缺口。這直接導致購屋意願被壓制，即使是剛性需求族群也必須重新審視自身的可負擔能力。
H3：對標美國：台灣的金率壓力與鎖定效應
要理解台灣金率逼近3%的壓力，我們可以將其與美國房市進行對比。
在2022年至2023年，美國聯準會（Fed）以前所未有的速度升息，導致30年期固定房貸金率一度衝破7%，目前也穩定在6%至7%區間。
- 美國的衝擊： 美國市場的房貸衝擊遠大於台灣。高金率使得擁有低金率（如3%以下）舊房貸的屋主，不願賣房換屋，因為一旦賣掉，他們將被迫以兩倍的金率重新貸款。這導致市場上的「流通庫存（Inventory）」稀缺，房價反而被低庫存托住，形成了「高金率、高房價、低成交量」的奇特局面。
- 台灣的啟示： 雖然台灣的3%金率遠低於美國的7%，但台灣長期處於低金率環境，購屋者對金率波動的敏感度極高。3%的門檻，標誌著台灣房市從「超低利時代」正式走向「常態利時代」。一旦突破這個心理臨界點，購屋者的還款壓力將不再是「可忽略的微調」，而是「必須正視的財務負擔」，市場交易動能自然會被鎖定。
核貸成數跌破75%：自備款門檻的無形之牆
除了金率壓力，第二道牆是銀行核貸成數的持續下修。最新數據顯示，平均核貸成數約為71.82%，寫下近20季的新低紀錄。
核貸成數的降低，直接衝擊購屋者最根本的財務基礎：自備款（頭期款）。
H3：自備款從「兩成」到「三成」的資金鴻溝
過去，首購族通常只需要準備總價的2成作為自備款，即可順利貸款8成。但當平均成數降至7成左右時，意味著購屋者必須準備3成甚至更高的自備款。
以一間總價1,500萬元的房屋計算：
- 過去（貸8成）： 自備款需300萬元。
- 現在（貸7成）： 自備款需450萬元。
自備款一夕之間增加了150萬元。 對於台灣多數的年輕首購族或換屋族而言，這150萬元的差距，可能需要數年時間才能累積，形同一道難以跨越的財務鴻溝。這不僅導致了預售案場出現「有來客，但無成交」的現象，更揭示了市場的結構性問題：不是房價太高，而是銀行可提供的總資金量不足。
H3：對標日本：銀行嚴審LTV與風險權重的啟示
台灣銀行為何集體降低核貸成數？這與銀行對未來房價風險和整體房市槓桿的擔憂有關，我們可以從日本金融機構的審核趨勢中找到相似點。
日本在泡沫經濟破裂後，金融機構對房地產貸款的審核標準極為嚴格，尤其重視LTV（Loan-to-Value，融資比率）的健康度。即使日本仍維持超低金率，但銀行在面對大額房貸時，對申請人的收入穩定性、債務償還能力（DSR）及擔保品價值波動的風險權重計算都非常保守。
- 銀行的考量： 台灣的銀行同樣面臨來自政府與內部對房市風險控管的壓力。當金率上升，借款人違約風險理論上會提高。銀行降低核貸成數，實質上是在：
- 降低自身的風險敞口： 讓購屋者承擔更高的自備款，一旦未來房價下跌，銀行資產負債表的壓力較小。
- 篩選客戶群： 只有能夠拿出更高自備款、財務實力更雄厚的客戶，才能通過審核，確保貸款的品質。
因此，台灣核貸成數的下降，反映的不是短期資金緊缺，而是金融體系對台灣房市結構性槓桿的重新定價和風險權重的上調。 這是一個長期、結構性的轉變。
結構性惡化的雙重困境：台灣房市的新常態
綜合「高金率」與「低成數」的雙重壓力，台灣房市正面臨一個多年未見的嚴峻結構性挑戰：
H2：資金供需的結構性矛盾
- 需求面（高金率）： 雖然購屋意願仍在，但月付壓力增加，購屋能力受限。
- 供給面（低成數）： 銀行資金縮手，導致單一購屋者可獲得的槓桿比例下降，直接抬高了購屋的「進入門檻」。
在過去的房市循環中，市場調整多半是「流動性」問題。例如，政府祭出信用管制，導致短期交易量萎縮，但一旦管制鬆綁或金率回落，交易量就能迅速回升。
然而，當前的問題是「購屋負擔能力的根本性惡化」。即使未來銀行資金充裕，不再需要「排隊」撥款，但購屋者若拿不出3成自備款，或難以承擔3%金率下的月付額，這筆交易就無法成立。這已超越了單純的政策調控，成為市場內生的結構性障礙。
H2：「量縮價穩」格局下的市場心理戰
業內人士觀察到，當前房市呈現出「量縮價穩」的格局。
消費者普遍存在「價格預期心理」，就像觀望汽車市場一樣，預期房價會進一步下跌，因此選擇觀望等待。然而，建商和現有屋主因持有成本（金率3%以下的舊房貸）相對不高，且建築成本仍在歷史高位，故不願意大幅降價求售。
這種「賣方不降價、買方不進場」的僵持局面，將導致市場交易量長期低迷。除非出現以下任一結構性變化，否則房市難有起色：
- 實質所得大幅增加： 購屋者收入顯著提升，足以覆蓋金率上升的壓力。
- 房價顯著修正： 房價下跌幅度足以抵消自備款門檻的提高。
- 銀行政策轉向： 銀行大幅放寬核貸成數（可能性低）。
結論與投資者啟示：務實面對新常態
台灣房市正處於一個關鍵的轉捩點。高金率與低成數這兩道「金融緊縮的牆」，正在重新劃定市場的參與門檻。
對於有意購屋的消費者來說： 您必須務實地將財務評估標準從「貸得到8成」轉變為「能否負擔3成的自備款」。在高金率環境下，謹慎評估未來的還款壓力至關重要。將自身房貸承受力以金率3.5%甚至4%作為壓力測試基礎，避免過度槓桿，是避免未來財務風險的關鍵。
對於房市參與者和投資者來說： 與其期待政策救市，不如務實面對這場結構性轉變的新常態。市場將持續維持「量縮價穩」的格局，直到購屋者的實質負擔能力有所提升，或市場價格出現實質修正。這次的挑戰不是短暫的資金流動性潮汐，而是購屋負擔能力的結構性退潮，這將深刻影響未來數年台灣房市的發展路徑。
房市的復甦，將不再僅取決於資金供應的改善，更需要整體經濟環境的有力支持和購屋者實質購買力的提升。在這一結構性轉變完成之前，市場的寒冬恐怕仍會持續一段時間。
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