她只想賣房給孩子繳學費，法院卻要她先證明自己不會害孩子

這是代書辦公室裡經常上演的場景：一位剛喪偶的母親，為了支應孩子的教育費或生活開銷，拿著權狀想賣掉繼承來的房產，卻被代書搖頭說「這件現在沒辦法接，地政事務所不會過」。

那一刻，母親通常從悲傷轉為錯愕：孩子是我生的，我是法定代理人，為什麼不能幫他賣房子？

這條看似冷冰冰的規定，背後藏著對孩子最深情的保護，但也確實是許多家長心中最難跨越的一道關卡。

地政事務所為什麼會拒絕你

這不是地政人員在刁難，而是法律認定你和孩子之間可能存在「利益衝突」。

舉個例子：父親過世後，房子由母親和一個年幼的兒子共同繼承。現在母親想賣房，她既是賣方之一，又是兒子的法定代理人。這時候問題就來了——房價賣多少才合理？賣掉後的錢，會不會損害孩子的權益？

根據《民法》第 1088 條，父母對子女的財產雖然有管理權，但「非為子女利益，不得處分」。地政事務所為了保護那個還沒長大、無法替自己說話的孩子，會啟動最高規格的審核。

第一道關卡：誰來代表孩子

當母親和孩子同時出現在一張遺產分割協議書上，母親就不能自己代表自己、又代表孩子，這在法律上叫「利害相反」。這時候必須向法院聲請選任一位「特別代理人」。

特別代理人通常是孩子的祖父母、伯伯或阿姨等跟這筆遺產沒有直接利害關係的長輩。他的任務是代表孩子跟母親坐下來協商，確認遺產怎麼分、房子怎麼賣才對孩子最有利。

很多家長覺得這流程麻煩，還要驚動親戚。但換個角度想，這是法律在幫過世的另一半守護孩子的權益，確保這筆資產不會因為大人的衝動或錯誤判斷而流失。

第二道關卡：你賣房的理由站得住腳嗎

就算選好了特別代理人，法院也不會隨便點頭讓你賣房。你必須向法院證明賣房確實是為了孩子的利益。

常見能被法院接受的理由包括：支付孩子的醫療費或龐大的教育費用、清償該房產的房貸以避免被法拍、或是為了換到更好的居住環境。但如果只是想把錢拿去創業、還自己的債務，或單純覺得房價高想獲利了結，法院極大機率會駁回聲請。

這也意味著，在還沒拿到法院許可之前，千萬別急著跟買方簽約收定金，否則可能因為無法如期交屋而面臨高額違約金。這是實務上最常見、卻最容易被忽略的風險。

流程要跑多久

根據目前的司法實務，從聲請選任特別代理人到法院裁定，大約需要 2 到 4 個月。這段期間房產處於鎖定狀態，無法進行任何交易。整個流程分為四個階段：先向孩子戶籍地法院聲請特別代理人，接著備齊處分理由證明取得法院裁定許可，然後持法院公文和遺產分割協議書到地政事務所辦理移轉登記，最後實務上會建議將屬於孩子的價金撥入專戶或信託，確保每一分錢都用在孩子身上。

知識傳媒結語

這類案件最容易犯的錯，不是法律上的疏忽，而是情急之下跳過程序。許多家長在經濟壓力下想盡快變現，找了一般仲介就開始簽約、收斡旋，結果卡在地政登記這一關，進退不得。

如果你正處於這個艱難的十字路口，第一件事不是找仲介，而是找一位熟悉家事法與地政法規的專業代書。這類案件涉及的法律環節遠比一般買賣複雜，走錯一步可能賠上的不只是時間，還有違約金。

另外，既然是「為子女利益」處分財產，未來這筆錢怎麼花，最好都留下收據和憑證。這不僅是對法律負責，也是等孩子長大後，你能坦然告訴他：當年爸爸留下的，都妥善用在了他身上。

房產會漲跌，法規會變動，但對孩子那份謹慎的守護，才是最增值的資產。