購地貸款問與答全集

Q1：借款人申辦購地貸款案件，其所檢附之具體興建計畫，金融機構應查核哪些項目？
答：
1. 金融機構對於借款人檢附之具體興建計畫，應詳細查核該筆土地之建築計畫、財務計畫、還款計畫及其他授信所需考量之內容。
2. 金融機構應確實查核借款人檢附之興建計畫是否具體周延並留存相關文件。

Q2：借款人應切結購買土地於一定期間內動工興建，為督促借款人落實切結事項，金融機構應採行之相關配套措施？
答：
1. 上開「一定期間」應由金融機構依其授信內規及建案規模等情形，個案覈實評估借款人預計動工實際所需時間，除有不可歸責借款人因素外，最長以 18 個月為原則。
2. 上述「不可歸責借款人因素」情形，例如：受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，致影響動工時程，或因建案特性不同(如建案規模、建築法規規範要件差異等因素)，致影響公務機關審照時程較長者。
3. 金融機構應於貸款契約明定，未於一定期間動工興建者，除經金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息等約定。
4. 金融機構並應落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工，俾憑後續執行未依切結事項辦理之不利違約效果。

Q3：本規定第 5 點第 2 款所定之「1 成」，金額應如何計算？
答：

1. 該「1 成」係以借款人申辦購地貸款，其抵押土地取得成本與鑑價較低者之金額為計算依據。
2. 例如：借款人申辦購地貸款，其抵押土地之取得成本與鑑價較低者之金額為 1,000 萬元，金融機構同意核貸最高貸款額度為500 萬元，則該借款人尚未動工興建前，金融機構僅可撥貸 400萬元，另外 100 萬元俟借款人動工興建後始得撥貸，以此類推(詳下表)。

Q4：金融機構辦理購地貸款，有關購地取得成本，可否包括購買容積移轉費用、建物拆遷補償費用等其他費用？
答：本規定所稱「購買土地取得成本」，不含購買容積移轉費用、拆遷補償費等費用。

Q5：金融機構承作購地貸款案件時，可否以增加抵押土地最高限額抵押權方式，額外增加貸款金額？
答：否。惟金融機構如以增加該購買土地最高限額抵押權之方式，提供借款人該筆土地之興建工程貸款之加強擔保，得納入該抵押土地之最高限額抵押權範圍內。

Q6：金融機構承作之購地貸款，借款人如另以其他擔保品(例如：新建餘屋(待售)住宅、其他土地等)為擔保，資金流向購買都市計畫劃定之住宅區或商業區土地(下稱受限土地)，是否應按本規定辦理？
答：是。

Q7：借款人於本規定實施前已辦理之購地貸款案件，如該購買土地尚未辦理動工興建，金融機構辦理舊貸案屆期續貸或屆期轉貸是否應按本規定辦理？
答：是。
1.原貸餘額超過本規定貸款成數者，其展延之貸款成數得給予最長1 年之調整期，請逕洽承貸金融機構協商償還方式；惟如購買土地於調整期內辦理動工興建，則得按原貸餘額續貸。
2.成數差額調整期屆期時，購買土地仍未動工興建者，如經承貸金融機構查證借款人確實係因「不可歸責借款人因素」致影響動工興建時程，可由承貸金融機構核實評估借款人預計動工實際所需時間；至於貸款成數差額之償還方式，由借款人逕與承貸金融機構協商辦理。

Q8：借款人於本規定實施前已辦理之購地貸款案件，如該購買土地尚未辦理動工興建，於本規定實施後，擬辦理轉貸，且原貸契約尚未屆期，貸款條件是否應按本規定辦理？
答：原貸契約尚未屆期之轉貸案件，在原貸契約未屆期前，貸款條件依轉貸金融機構授信規定辦理，惟原貸契約屆期後，貸款條件應按本規定辦理。

Q9：借款人擬購買受限土地及其地上建物，如該建物屬未保存登記，或經金融機構認定為無價值、鮮少價值者，金融機構以該筆土地及其地上建物辦理貸款是否受本規定之限制？
答：是。惟借款人切結該建物確係供營業或住宅(自用或出租)使用，並經承貸金融機構查證屬實者，得不受本規定「應檢附具體興建計畫，並切結於一定期間內動工興建」及「其中 1 成應俟借款人動工興建後始得撥貸」之限制；惟若該建物將拆除重建，則借款人應重新申辦購地貸款，並受本規定貸款條件之限制。

Q10：借款人擬購買土地，該土地係屬配合政府政策，以「區段徵收、市地重劃」等方式開發，並經主管機關核定者，以該筆土地辦理貸款是否受本規定之限制？

答：否。惟如購買土地已以「區段徵收、市地重劃」等方式開發完成者且為都市計畫劃定之住宅區或商業區土地，則貸款條件應按本規定辦理。

Q11：金融機構承作購地貸款，如借款人主張購地係爲建造廠辦、商辦、自地自建等，是否受本規定之限制？
答：是。

Q12：借款人申辦受本規定限制之購地貸款，惟借款人於貸款存續期間提前部分清償，現有資金需求，可否於貸款成數上限內辦理增貸？
答：可。
1. 借款人應切結增貸資金用途非流向購買受本規定限制貸款條件之各項不動產，以及切結不實之不利違約效果，承貸金融機構並應核實認定借款人資金用途及落實借款人切結事項。
2. 承貸金融機構如經查證貸款資金實質流向購買受本規定限制貸款條件之各項不動產，貸款條件應改按本規定辦理，並執行切結事項。

Q13：借款人申辦受本規定限制之購地貸款，可否以本人定存單向金融機構質借，資金用於購買該受限土地？
答：借款人以本人定存單向金融機構質借(或為十足擔保)，資金用於購買該受限土地者，係屬本規定所稱「另以其他名目，額外增加貸款金額」，定存單質借與購地貸款兩項貸款金額合計不得超過本規定貸款成數上限。