貸不到款、禁止換約、違約金 300 萬——40 萬戶交屋潮的三條死路，真的無解嗎

2026 年，台灣房市面臨結構性的硬碰硬：未來三年預估 32 至 36 萬戶交屋高峰，撞上央行第七波信用管制持續未鬆綁、銀行房貸額度逼近《銀行法》第 72-2 條法定天花板。大量預售屋買主即將交屋，卻發現當初簽約時預期的貸款條件已經全變了調。

交屋潮的三難困境

2024 年新青安政策帶動購屋熱潮，當時普遍預期貸款八成是基本盤。但 2026 年的現實是：第二戶貸款成數壓到五成、寬限期取消，部分銀行甚至減少不動產放款。

以總價 2,000 萬的房子為例，原本準備 400 萬自備款即可，如今可能需要湊出 800 萬甚至 1,000 萬現金。面對數百萬資金缺口，買主陷入三種兩難：硬撐交屋但只能借高利信貸；認賠解約，建商依定型化契約可沒收最高總價 15% 違約金——等於賠 300 萬；想轉手求售，卻因《平均地權條例》禁止預售屋換約，連賠錢脫身都不行。

實務上，貸款差額在 5% 以內多半有協商空間；但差距擴大至 10% 以上，問題已非個人信用，而是系統性的市場風險。

「非投機性減價讓渡」：值得討論的除外機制

現行法規下，預售屋除非發生法定重大變故（非自願離職、重大傷病等），否則禁止換約。但「貸款成數不足」不在豁免清單內。

消費者保護領域近期提出一個值得關注的方向：增設「非投機性減價讓渡」除外條款。核心邏輯是，當買方願意以低於原契約總價轉讓（例如打九折或九五折），明顯不是投機獲利，而是尋找退場機制。只要轉讓價低於原價就排除炒作動機，讓因政策轉向陷入困境的自住客合法脫身，不必眼看 15% 違約金被沒收。

建商的算盤與制度的矛盾

現行制度下，建商幾乎是穩賺不賠的一方。買主交不出錢，建商依法沒收違約金，再以當期行情重新銷售同一戶。同時以「法律禁止換約」為由，拒絕讓買主尋找接手方。

這形成弔詭的局面：《平均地權條例》修法原意是打擊投機炒作，但如今被困住的多半是自住客。真正的投資客早在 2023 年修法前退場。當政策工具針對投機行為設計的限制，反而成為自住客的枷鎖，制度就有檢討的必要。

站在違約邊緣的自保策略

在政策尚未調整的現階段，即將交屋的買主應立即處理三件事：

第一，提前做資金壓力測試。以「貸款六成、無寬限期」的最保守情境評估現金流，算出來會爆就儘早與建商協商。

第二，保留銀行拒貸或核貸不足的書面證明。若貸款不足是因政策轉向所致，這些文件在調解中是爭取降低違約金比例的重要籌碼。

第三，重新檢視契約中的貸款條款。部分較早期合約仍有「貸款成數不足可解約」的但書，值得逐條確認。

知識傳媒結語

這波交屋潮的核心矛盾不是房價，而是資金到位的問題。當政策力道與市場現實出現斷層，受傷的往往是最沒有議價能力的自住客。

「減價換約」的提議，本質上是在禁止投機與保護自住之間尋找平衡。它不是幫投資客解套，而是在問一個根本問題：當水龍頭鎖太死導致自住客溺水，要不要開逃生門？

幾個值得追蹤的方向：《平均地權條例》換約禁令是否增設更多除外事由？銀行貸款審核標準何時回歸常態？預售屋定型化契約是否應強制納入「貸款不足」的退場條款？在這些問題有答案之前，即將交屋的買主能做的，就是把最壞情境納入規劃，而不是寄望政策在最後一刻轉彎。