「管住不管商」是真的？他備妥五成自備款，銀行卻只核貸三成

多數人對央行選擇性信用管制的理解是「管住不管商」，認為商辦、事務所不計入住宅貸款的戶數認定。在法條層面，這個理解沒有錯；但在銀行實務審核上，情況遠比法規文字複雜得多。

一個實際案例：某買方名下已有一間住宅貸款，另持有一間商辦貸款。依央行規定，第二戶住宅貸款成數上限為五成，買方也備妥了五成自備款。然而銀行端審核結果出爐，核貸成數僅三成。自備款需求從五成跳升至七成，中間差距達數百萬元。

問題的根源，在於銀行的風控邏輯與央行法規之間存在一段「灰色地帶」。

一、銀行的資產加總邏輯：商辦與住宅一併計入

目前多數銀行為控管不動產放款水位，避免觸及《銀行法》第72條之2的紅線，審核時已採取「資產加總」的認定方式。只要借款人名下存在任何不動產貸款，不論該物件為住宅或商辦，均會被計入房產負擔筆數。

以上述案例而言，銀行將一筆住宅貸款加上一筆商辦貸款，認定借款人已有兩筆不動產貸款在身。新購住宅因此被視為第三筆不動產貸款，核貸成數直接比照多屋族標準，降至三成。

這套邏輯並非個別銀行的特殊做法，而是目前銀行端普遍採行的風控趨勢。

二、央行規定是地板，銀行內規是天花板

許多人會質疑：央行明文規定第二戶限貸五成，銀行為何只給三成？

關鍵在於，央行的規定是全國一致的最低標準，銀行有權在此基礎上自訂更嚴格的內規。2026年的政策環境下，銀行為確保資金優先配置給無自用住宅的首購族，對名下已有多筆不動產貸款的借款人普遍採取從嚴認定。

具體而言，有兩個實務面向值得注意。第一，身份連坐效應：即便商辦在稅務上歸類為商用不動產，銀行仍會認定借款人已具備多重不動產槓桿。第二，聯徵中心的資金用途代號：只要代號為「1」（購置不動產），無論購入的是店面、商辦或住宅，後續申貸的難度都會顯著提高。

三、「買事務所規避管制」的策略已半失效

過去市場上流傳一種做法：購買一般事務所當住宅使用，藉此規避二屋、三屋的貸款成數限制。但在當前的審核環境下，這個策略的有效性已大幅降低。

從銀行端的實務操作來看，若借款人的前兩筆貸款均為住宅，第三筆為商辦，商辦「可能」不被納入管制範圍。但若順序反過來——先有商辦貸款，再回頭購入住宅——這筆商辦貸款就會成為拉低住宅核貸成數的負面因素。

換言之，持有商辦貸款的順序與組合，會直接影響後續住宅貸款的審核結果。

四、交屋前的資金規劃建議

在當前政策環境下，即將交屋的買方有三個面向需要提前準備。

第一，對保前盤點名下資產。若持有閒置的商辦或小套房貸款，能在交屋前結清並塗銷抵押權，可有效改善銀行端的審核評估。第二，不要只向單一銀行送件。各行庫內規不同，部分銀行嚴格執行資產加總，部分則有不同的評分標準，多方測試才能找到最有利的核貸條件。第三，自備款至少多預留一到兩成的緩衝空間。現行政策環境變動頻繁，銀行端的實務操作持續緊縮，資金規劃務必保留彈性，避免因核貸成數低於預期而陷入違約風險。

知識傳媒結語

「管住不管商」這句話在法規層面成立，在銀行實務層面卻未必適用。當銀行的風控邏輯從「依法規分類」進化到「依資產加總」，過去許多被視為理所當然的操作策略都需要重新檢視。對即將交屋的買方而言，現在最重要的不是研究利率會不會再降，而是先搞清楚一件事：銀行眼中的你，到底算是幾屋族？