台灣的金融機構正處於一個前所未有的「政策三角拉鋸」之中：一端是行政院基於民意呼籲銀行加大房貸水龍頭以支援首購與自住需求；另一端是中央銀行堅持信用管制，嚴控金融風險；而第三端則是金管會，透過嚴格的金檢報告，對銀行在不動產放款的風險控管與法規遵循（合規）提出尖銳警告。
特別是金管會上半年金融檢查報告揭露的七大業務缺失，直指銀行在不動產放款上存在「徵信審查不實」、「限額控管不確實」等重大問題。這使得銀行業者在響應政府「解套」呼籲的同時，必須面對如何避免重蹈覆轍、恪守監理紅線的巨大兩難。
本專欄將從銀行業風險視角出發，深入解析金管會金檢報告所揭示的潛在風險，並探討在當前政策張力下，銀行如何平衡政治壓力、市場需求與法規遵循要求，穩健地在房市寒冬中進行資產配置與風險管理。
金檢報告的警訊：銀行風險管理的七大致命傷
金管會的金融檢查報告是衡量銀行業體質與潛在風險的「X光片」。這次揭露的七大業務缺失與十三項缺失態樣，雖然涵蓋了防制洗錢等面向，但核心風險卻集中於不動產放款業務。
核心風險一：房貸風險權重的低估（銀行法72-2問題）
金管會明確指出，部分銀行未確實辦理《銀行法》第七十二條之二不動產放款限額控管。
- 法規遵循風險：《銀行法》第七十二條之二規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發行額總和的一定比率（通常為30%）。這是控制銀行資產負債表中不動產集中度風險的關鍵防線。
- 潛在衝擊：如果銀行為了衝高房貸業績而對此限額控管不嚴，一旦房市價格出現大幅修正，將對銀行的資本適足率和資產品質造成嚴重衝擊。這不僅是單一銀行的問題，更是可能引發系統性金融風險的引爆點。
核心風險二：餘屋貸款的審核不實與展期問題
金檢報告的另一項關鍵指控是：銀行在餘屋貸款的徵信審查作業不確實。
- 審查缺失：銀行未確實分析相同特性產品的成交資訊來評估建商未來的銷售展望。這意味著銀行在撥款給建商進行餘屋貸款時，可能過度樂觀估計房價和去化速度。
- 展期風險：金管會更指出，即使在擔保品（餘屋）去化速度明顯低於同建案其他戶別的情況下，銀行仍多次同意展期，卻未評估借戶（建商）銷售策略或清償借款的可行性。
- 風險傳導：當前房市趨勢是「量縮價緩跌」。如果建商的餘屋長期無法去化，其財務壓力將轉嫁為銀行端「不良債權」的風險。銀行對餘屋貸款的寬鬆審查與展期，本質上是在隱藏或延後建商的流動性風險，這對金融穩定構成實質威脅。
銀行業的兩難：政治呼籲與監理合規的角力
在金管會的金檢報告陰影下，行政院長卓榮泰「加大房貸水龍頭」的公開呼籲，讓銀行業者陷入了前所未有的政策執行兩難。
響應政策的壓力與誘惑
行政院的政策呼籲，代表了高層對民意（自住、首購）的重視，也是對當前房市「冰河期」的憂慮——擔心交易量過度萎縮會影響內需動能。
- 銀行策略：公股金控主管預期，央行可能會在9月理監事會後聲明中重申將督導銀行優先滿足「自住」與「首購」的實際需求，並對承作政策貸款的銀行給予更多彈性。這對銀行來說，是一種政治正確和潛在的業績誘惑。
- 潛在風險：然而，在金檢報告已指出房貸審查缺失的背景下，如果銀行為了響應政策、衝刺放款量，而放鬆徵信標準或低估風險，將立即面臨金管會更嚴厲的法規遵循處罰，甚至可能被要求增提資本準備。
央行政策獨立性的穩定錨作用
在這場拉鋸戰中，央行的政策獨立性成為維持金融穩定的關鍵「穩定錨」。
- 維持政策一致性：儘管面臨政院壓力，公股銀主管直言9月「沒機會」啟動降息，且預計央行不會輕易鬆動現行信用管制措施。央行考量的是更宏觀的不確定性（美台關稅談判、地緣政治風險）和金融穩定，而不是短期的市場情緒。
- 對銀行的啟示：央行的堅持，等於提醒銀行：宏觀風險並未解除。銀行不能因為行政院的呼籲，就天真地認為信用管制將立即解除，必須將最壞情境（長期量縮價修正）納入風險模型，才能穩健經營。
策略突圍：在寒冬中確保放貸品質與法規遵循
在當前的微妙平衡階段，銀行業者必須更加審慎。他們需要在響應政策呼籲（支援自住）的同時，確保符合監理要求與風險管理原則。
1. 強化房貸審查的「穿透式分析」
針對金管會指出的「徵信審查不實」，銀行必須進行結構性的改革：
- 自住與投資的嚴格區分：銀行應建立更精細的篩選模型，透過水電費單據、薪資所得、通勤距離等交叉比對，確保放貸對象確實為自住剛性需求，而非以自住名義規避信用管制的投資行為。
- 強化餘屋貸款的壓力測試：對建商的餘屋貸款，必須從「同建案其他戶別去化速度」轉向更嚴格的「區域市場飽和度」和「建商財務體質」的穿透式分析，並在展期時要求建商提供具體、可執行的清償或銷售策略。
2. 應用金融科技提升法規遵循效率
金管會揭露的許多缺失，最終體現為人工審核的疏忽與系統控管的不足。銀行應加速利用金融科技（FinTech）解決法規遵循兩難：
- 自動化限額監控：建立自動化系統，即時監控不動產放款佔比，並在接近《銀行法》第七十二條之二限額時，自動發出預警，避免人工計算錯誤或延遲。
- 數據分析預警：利用大數據分析周邊實價登錄與房市供需數據，自動標記高風險區域或去化速度慢的建案，作為徵信審查的輔助決策。
知識傳媒結語：政策角力下的穩健之道
當前台灣金融政策的張力，反映了政府在滿足民眾居住需求與避免金融風險積累之間的複雜性。
對於銀行業者來說，這場政策拉鋸戰提供了一個關鍵啟示：長期穩定的金融機構，其生存法則永遠是「法規遵循」優先於「短期業績」。在政府呼籲放貸、房市持續調整的環境下，銀行必須以嚴格的風險控管、確實的徵信審查和透明的法規遵循作業，來應對挑戰。
只有如此，銀行才能在支援自住需求與維護自身資產品質之間，找到穩健的平衡點，從而安然度過這場房市與政策交織的寒冬。
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