二親等房產過戶「沒現金」怎麼辦？三個稅務風險與三條合法路徑完整解析

兄妹房產過戶沒現金怎麼辦？解析二親等買賣依遺產及贈與稅法第 5 條第 6 款「以贈與論」的法律風險，包括贈與稅補徵、房地合一稅成本認定陷阱及家庭糾紛隱憂。提供贈與加買賣混合操作、銀行抵押貸款、統一產權後整批移轉三條合法路徑，協助家庭在 2026 年完成稅務合規的房產過戶規劃。

問題的起點：姊妹共有房產，想過戶給沒錢的哥哥

這類案例在實務中並不罕見：姊妹與母親共同持有一棟透天厝（母親持有土地，姊妹持有房屋），三人決定將整棟過戶給剛成家的哥哥。問題是，哥哥手邊沒有現金，姊妹也大方表示「錢以後再給就好」。

看起來是家人之間的好意安排，但在現行稅法架構下，這個「以後再給」的操作方式，幾乎必然觸發國稅局的贈與認定。

法律基礎：為什麼二親等買賣會被「推定為贈與」

根據遺產及贈與稅法第 5 條第 6 款規定，二親等以內親屬間的財產買賣，原則上以贈與論課徵贈與稅。要推翻這個推定，買方必須同時滿足兩個條件：能提出已支付價款的確實證明（即真實金流），且該價款並非由賣方貸與或由賣方提供擔保向他人借得。

這條規定的立法意旨很明確：防止親屬間以虛構買賣來規避贈與稅。換言之，上述案例中哥哥「沒有現金」且姊妹「同意日後分期償還」的安排，在國稅局眼中幾乎等同於贈與。

三個不可忽視的稅務風險

風險一：贈與稅補徵。 2026 年免稅額維持每人每年 244 萬元，但一棟透天的公告現值加房屋評定現值往往超過此門檻，超出部分依 10% 至 20% 課稅。若被認定故意逃漏，還可能面臨所漏稅額一至三倍罰鍰。

風險二：房地合一稅成本認定。 以贈與取得的不動產，未來出售時的取得成本是以公告現值計算，而非市價。一間市價 1,200 萬的房產，公告現值可能僅約 350 萬，課稅所得便是 850 萬元。再加上持有未滿五年適用 35% 至 45% 高稅率，稅負可達數百萬。

風險三：口頭分期的家庭風險。 缺乏正式契約、抵押權設定與公證的「以後再還」約定，一旦任何一方經濟狀況生變，善意就可能演變為難解的糾紛。

三條合法的過戶路徑

路徑一：贈與加買賣混合操作。 姊妹各贈與哥哥 244 萬元（合計 488 萬），哥哥以此作為自備款匯回姊妹，剩餘金額向銀行貸款。金流完整，且部分以買賣取得，未來房地合一稅的成本認定也較有利。

路徑二：銀行抵押貸款。 完成過戶後，哥哥立即以房產向銀行抵押貸款，撥款給姊妹作為買賣價金。需買賣雙方與銀行精密配合過戶與抵押權設定的時序。

路徑三：先統一產權再整批移轉。 母親先將土地贈與姊妹（善用免稅額），統一產權後再以買賣方式整批移轉給哥哥。權利主體越單純，查核疑慮越少。

知識傳媒結語

二親等之間的房產移轉，表面上是家務事，實際上牽涉贈與稅、土地增值稅、契稅、房地合一稅等多個稅目的交互影響。許多家庭為了省下幾萬元的專業諮詢費，選擇自行處理，結果反而因為缺乏完整的金流規劃而付出更高的稅務代價。

幾個值得深入思考的問題：如果選擇「贈與加買賣」混合操作，贈與的時間點與買賣的時間點應如何安排，才能避免被國稅局認定為同一筆交易的拆解？母親將土地贈與姊妹時，是否會觸發土地增值稅？哥哥未來若出售這間房產，以買賣取得與以贈與取得，房地合一稅的差距究竟有多大？

在高房價時代，親屬間的房產移轉需要的不只是家人之間的信任，更需要一套經得起國稅局檢視的完整規劃。