凶宅跌價25%、求償211萬——這份判決，正在重寫台灣租賃市場的遊戲規則

台南地方法院近期一則租賃糾紛判決，判決代管公司賠償屋主211萬1,575元，引發包租代管業界廣泛關注。本案涉及轉租法律責任、凶宅跌價認定標準，以及代管業者風險管理等核心議題。

案件事實概要

2022年底，董姓屋主將名下房產委託代管公司管理，並同意代管公司轉租予第三人。代管公司引進朱姓房客後，該房客於2024年底在租屋處輕生。屋主以房屋因此成為凶宅、市場價值受損為由，向代管公司提起損害賠償訴訟。

代管公司於訴訟中主張，房屋並無實體結構毀損，凶宅觀感係主觀心理認知，因宗教信仰不同而有差異，得以宗教儀式化解；並主張房客曾有輕生未遂紀錄且已通報屋主，屋主未拒絕續租，且代管公司無法全天候監控房客行為，不應負賠償責任。

法院認定之三項核心理由

台南地院判決代管公司敗訴，理由涵蓋以下三個層面。

其一，凶宅跌價屬客觀市場損失。法院認定，房屋因特定事故成為凶宅，於二手市場產生明顯價格折讓，係台灣不動產市場之客觀現實，非屬主觀迷信，無法藉由宗教儀式消弭。經法院委託專業估價師鑑定，本案房屋污名化價值減損率達25%，折算損失為211萬1,575元。

其二，轉租行為產生法定擔保責任。依民法規定，承租人將租賃物轉租第三人後，對次承租人之行為須負法定擔保責任。代管公司作為承租人，因轉租行為使第三人占有租賃物，不論主觀上是否存在過失，均須就次承租人行為所致損害對出租人負責。

其三，轉租營利應承擔對應風險。代管公司透過轉租行為收取租金差價或管理費，享有商業利益，依對價原則，自應承擔轉租業務所附隨之商業風險，不得在發生損害時以無法控制房客行為為由卸責。

與新竹地院判決之比較：法官見解分歧

2025年新竹地方法院有一類似案件，輕生者為房客之同住親屬，房東向房客求償，法院判決房東敗訴。

兩案結果差異的關鍵，並非單純源於「直接租」與「轉租」的法律結構不同。依民法第433條，無論承租人係自行引進同住親屬或進行轉租，對第三人所致房屋損害，承租人理論上均須負責。兩案判決分歧的核心在於：新竹法院採嚴格解釋立場，認為凶宅跌價不構成民法所定之房屋毀損；台南法院則採擴張解釋立場，認定市場價值減損即屬實質經濟損失，構成可請求賠償之損害。此一見解分歧，目前尚無最高法院統一見解，代管業者面臨的法律風險因承審法官立場而存在不確定性。

代管業者之風險控管建議

在司法見解尚未統一前，包租代管業者可就以下方向強化風險管理。

房客審查與異常通報機制方面，本案房客於2024年1月即有輕生未遂紀錄，業者明知仍續租，將在訴訟中處於不利地位。嚴格執行入住審查，並建立異常狀況通報與處理流程，係降低業者主觀過失認定風險的基本措施。

保險規劃方面，市場上已有針對出租物件設計的特定事故房屋跌價補償保險（俗稱凶宅險），可在事故發生時提供部分損失補償，作為財務風險的緩衝機制。

合約條款設計方面，代管公司可嘗試於與屋主簽訂之委託管理契約中，就次承租人不可預見行為所致貶值損失，協商約定責任歸屬與免責範圍，惟此涉及雙方利益平衡，需視個案談判結果而定。

知識傳媒結語

本案判決確立了「凶宅跌價得構成可賠償之經濟損失」的司法見解，對包租代管業者的法律責任認定具有重要參考意義。然而，新竹與台南兩案見解相左，顯示現行法律框架下，凶宅損害的認定標準仍高度依賴個案法官的解釋立場。在最高法院作出統一見解之前，轉租業者實質上承擔著難以精確預估的或有負債風險。值得深思的是：在租賃市場專業化分工持續深化的趨勢下，現行民法關於轉租擔保責任的規範，是否足以因應包租代管此一新型態商業模式的特殊性？