看時事談法律之＜從艾成事件淺談凶宅－租屋篇＞

【何謂凶宅？】

實際上，法律上並無針對凶宅有明確定義，民間與官方各有見解，民間也有不同看法。過去有不少人認為以陳屍處為準，而依照內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋，以及內政部公告的「不動產標的現狀說明書」第11項內容表示，所謂凶宅係指所有人在產權持有期間，於其建築的專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡的事實，以及在專有部分有例如跳樓等求死行為致死，就算凶宅。依此歸納出條件有二：

1. 限於在所有人產權持有期間，曾發生兇殺或自殺死亡，不包括自然死亡及意外死亡。

2. 在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

也就是說，如果在中庭或頂樓或公設區域等「非專有部分」發生事故身亡，其住處並不會被認定為凶宅。

進一步整理以往相關案例，說明曾被認定為凶宅的幾種狀況：

＜從自家跳樓，落在2樓鄰居的露臺或是中庭＞

• 從自家跳樓，死亡地點發生在2樓鄰居的露臺，因為自家、鄰居家都是專有部分，所以都算是凶宅。

• 但若死亡地點發生在中庭，則只有死者家是凶宅。

＜在公寓頂樓跳樓，落在2樓鄰居的露臺或是中庭＞

• 因為頂樓和中庭都是公共區域，非專有部分，不算凶宅。

• 若是從公寓頂樓跳樓，落在2樓鄰居的露臺死亡，則鄰居家算是凶宅。

＜在家遭他殺或自殺，但逃出屋外後或送醫急救途中身亡＞

• 以死亡地點來判斷，原則上不是死在屋內，就非屬凶宅。但房屋的範圍包含附屬建物，如果死在院子、棚架、頂樓、陽台、露臺、後院等處，房屋仍然算凶宅。

＜不是發生自殺或兇殺，而是其他意外死亡（ex.一氧化碳中毒身亡）＞

• 依照前述內政部的說法，曾發生兇殺或自殺死亡的房屋才算凶宅，其他非自然意外死亡並不屬之。但事實上，應該是只要會讓人產生嫌惡，就算是房屋的瑕疵，會影響交易價值，交易時不得隱瞞，而且法院的見解未必與內政部相同，不少判決認為非自然死亡的狀況也屬於凶宅。

【凶宅所衍生的法律問題—如果你是房東】

一、房屋成為凶宅，算是所有權受侵害嗎？

國人對於曾發生兇殺或自殺案之房屋，多半有恐懼、嫌惡之感，更不願居住其內，其交易價值較一般房屋為低，目前法院實務多半也都同意這個見解。但是房屋成為凶宅，並不是房屋本體結構或設備的損害，房東對該屋所有權權能的行使，並未因此受到任何的限制，還是可以正常使用；同時也並沒有造成該房屋受到任何毀損滅失或功能上的損壞，房東依然可以將該屋提供給親戚居住或自住使用，因此房屋的所有權並沒有受到任何侵害。至於影響房價減損的部分，屬於抽象的主觀價值，所以法院實務上多數說將此情形歸類於純粹經濟上損失。「房屋如因房客之故變為凶宅，造成房屋貶值之金額及無法出租之損失等情，核屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，應係屬「純粹經濟上損失」，又按學理上所稱「純粹經濟上損失」（pureeconomicloss），是一種並非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益，而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃具抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，而與具體的物或人身損害無關（臺灣臺北地方法院102年度訴字第3155號民事判決參照）。」

民法第 184 條第1項：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

二、如果只能算純粹經濟上損失，那房東可以求償嗎？

純粹經濟上損失屬於「權利以外的利益」，不符合民法第184條第1項前段所保護的「權利」，而應該適用後段的違反善良風俗，對他人造成損害的規定。

實務較普遍的見解認為，房客的自殺行為雖然並沒有對房屋造成直接物理性的損壞或使用效能的降低，但依照我國的民情與觀感，一般社會大眾對於凶宅難免有嫌惡與畏懼的心理，對居住者容易造成心理上的負面影響，妨礙生活品質。而且凶宅在房地產交易市場的接受度，以及買賣或出租的價格都將明顯低落。因此，在他人的建物內自殺，應屬於民法第184條第1項後段所規定，以背於善良風俗而損害他人利益的行為。

然而民法第184條第1項後段的要件，必須行為人「故意」用違反善良風俗的方法、手段，達到造成他人損害的目的，所以還有一個「故意」的要件。而所謂的故意，包括二種情況：明知道會造成某個結果，並有意讓結果發生（直接故意）；或預期可能有某個結果發生，而結果發生並不違背行為人的本意（間接故意）。房客自殺時，他的內心是不是明知道會造成房屋變凶宅，並有意以自殺行為造成房屋的價值減損，或者是對自殺將造成房價減損有間接故意，這一點就必須由房東負擔舉證的責任。

實務上對於這一點，多數認為在租屋處自殺，勢必對他人的財產利益造成危害（房屋成為凶宅、房屋價值減損），這是一般人應該都可以知道的事情，更何況房客對於房屋有保管責任（善良管理人的注意義務），所以房客在自殺的時候不能說毫無認識，因此主觀上縱然無直接故意，也認定有間接故意（臺灣士林地方法院106年度訴字第102號民事判決、臺灣新竹地方法院106年度重訴字第209號民事判決參照）。

三、那房東該向誰求償呢？

從上面的說明我們可以得知，雖然變成凶宅不會侵害房東的權利，但房東還是可以因為利益受到損害來求償。不過房客此時已經身亡了呀，死人怎麼賠償呢？這時的求償對象就應該轉向其繼承人了。首先，租賃標的因房客自殺成為凶宅減損房價，實務上認為房客對房東即構成民法第184條第1項後段之侵權行為，負有有賠償義務，此義務亦成為繼承的標的。在這邊要提醒大家注意，依民法第1148條第2項規定，繼承人只在繼承所得遺產範圍內負清償責任，繼承人不需要拿自己的錢出來賠償，所以假如房客所留遺產不多（會來租屋的通常沒什麼錢），房東可能也拿不到什麼實質的賠償了。所以良心的建議，與其在事後打官司花費時間、金錢成本，不如事前多費心過濾房客、定期關心房客狀況以避免憾事發生，如此才是兩全其美的作法。

四、實務上還是有不同的看法

歷來房客自殺，房東向繼承人求償的案例，判決結果尚未統一，主要是案情不同，①有判決認為選擇結束生命的方式，應該注意避免造成他人損害，房屋成為凶宅確實會貶值，因而判決房東勝訴；②但也有判決認為房價下跌是抽象損失，是心理因素造成，或許是因為屋主急於出售才會跌價，不一定是凶宅所致，而判決房東敗訴；③也有法官認為必須等到房屋賣出後，才能確定有具體損失，再來求償。觀諸許多判決的爭點大部分在於自殺是否屬於故意損害他人利益之行為，以及法院實務對於權利和純粹經濟上損失界定不明的問題，總之這種案件還是要碰點運氣的。

【凶宅所衍生的法律問題—如果你是房客】

過去租賃契約在法律上並未明文規定房東有告知凶宅的義務，但自民國107年6月27日租賃住宅市場發展及管理條例（簡稱租賃專法）施行以來，現行法規已明文課予房東，在出租房屋時有告知租客「是否有發生非自然死亡事故」的義務（需註記在租賃標的現況確認書內）。如果出租人違反告知的義務，承租人即得依租賃專法主張租賃物並不合於所約定居住使用之目的，對出租人解除契約並請求賠償。

擷取自內政部《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》，附件之租賃標的現況確認書

雖然對凶宅的觀感因人而異，有些群友不信鬼神，甚或是看上凶宅普遍低價的特質而刻意選擇凶宅承租，不管如何，建議大家，找房前務必要多看、多聽、多詢問，可以諮詢「房屋貸款知識家」社群群友，也可以現場踩點，到租屋物件附近聽聽鄰居的意見，或到轄區派出所探詢都是很好的方式。同時謹記在3天的契約審閱期間仔細檢查租約，留意房東有沒有善盡告知義務，才能有效避免糾紛。

事前的預防遠勝於事後的求償，建立友善的租賃關係才是身為房東的首要之務。如果有任何迷惘、難關，都歡迎透過「房屋貸款知識家」的社群尋求群友們的協助，輕生念頭是可以緩解的，給自己多點時間、空間，幫助自己脫離谷底，珍惜生命！知識長關心您！

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