上一篇帶大家簡單了解在租賃關係中發生凶宅所衍生的法律問題，今天帶大家來探討凶宅在房屋賣買過程中所產生的爭議
【凶宅所衍生的法律問題—如果你是買方】
一、凶宅屬於物（房屋）之瑕疵嗎？
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。
就目前實務態度，多數說採肯定見解認為凶宅屬於物之瑕疵，因為衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，曾發生非自然死亡此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及價格，而造成該等標的市場接受程度下滑及交易價格之崩跌。崩跌的嚴重程度，其實也會因「事件」的情節、時間而有不同。如果以一般市場說法：
▲普通的兇殺或是自殺案件，大概售價會打 6～8 折。
▲新聞事件等級例如：滅門慘案、分屍案等，房價可能會遠低於 6 折。
▲從該戶跳樓但死於屋外，則大概只會打到 85 折。
當交易的時間離案發時間越久，對房價的影響也會日漸縮小。
所以就房屋交易市場之通常觀念來看，該房屋是否曾發生有人自殺或兇殺致死之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應可認定係為交易標的物之重大瑕疵。而且房屋受物理上毀損還有修繕之可能，但凶宅極容易造成一般人永遠心存陰影而排斥承租或購買，導致該房屋之交易價值減損及流通障礙，影響日後之使用、收益、處分權，這種減損的程度應該不亞於其物理上之毀損、滅失，因此，依照目前內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規定，若賣方持有期間之成屋專有部分有發生非自然死亡情形，屬應記載事項是必須揭露的。
二、如果真的買到凶宅，應該如何保障自己的權利呢？
<法律依據>
- 民法第354條：1.物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。2.出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
- 民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
- 民法第 360 條：買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
- 民法第 365 條：1.買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。2.前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
<救濟方法>
從上面的說明我們可以知道，實務共識認為凶宅屬於房屋買賣中物之重大瑕疵，依民法規定，涵蓋於出賣人物之瑕疵擔保責任範圍內，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。所以，如果群友們真的不走運買到凶宅的話，不用緊張，知識長告訴大家保障自己權利的方法 ：
➢方法1：解除契約
原則上如果凶宅事件是發生在房屋內，應該都可以主張解除契約，解除契約的效果就是回復原狀，房子不要了，拿回購屋時所支付的價金。
➢方法2：減少價金
如果還是想保留房子，可以選擇不解除契約，而要求賣方依上面提到的市場說法的幅度減少價金。賣方不願意配合而要打官司的話，訴訟上需要經過鑑價程序，判斷凶宅價值和當地正常市價的差距，作為返還價金數額的依據。
另外，如果解除契約顯失公平的話，就僅能請求減少價金，例如陳屍處是在房屋外面，法官就未必會准許解除契約。
➢方法3：請求損害賠償
在這邊知識長又要提醒大家了，買方應該在發現是凶宅後，立即通知賣方。這樣就可以在通知賣方後 6 個月內向賣方主張要解除買賣契約，或是減少價金。依民法第365條第2項之規定，如果賣方是故意不告訴買方是凶宅（在不動產說明書中說謊、登載不實），或是私下向買方保證過該房屋不是凶宅，則買方就不用受到 6 個月時間限制的拘束。但是！當距離交屋的時間點已經超過 5 年，解除契約或減少價金就都不能提出了。
就算是這樣，群友們也無須絕望，根據民法第360條之規定，此時買受人可選擇不解除買賣契約，也不請求減少價金，而是向出賣人請求損害賠償，這個損害賠償請求權，根據實務見解，在15年內向出賣人主張都是可以成立的。
➢方法4：告賣方詐欺罪
賣方如果是像剛剛說的「故意」不告知，ex.故意隱匿屋內曾發生兇殺案，在「不動產標的現況說明書」，隱匿房屋為凶宅之事，而使仲介業者於該說明書之「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」，就可能因此觸犯刑法第339條第2項的詐欺得利罪。
刑法的詐欺罪成立要件必須是主觀上意圖為自己或第三人不法之所有，客觀上有施行詐術致相對人陷於錯誤而交付財物的行為，施行詐術不以積極的欺騙為限，負有告知真實之義務卻未告知亦屬之（不作為詐欺）。現行法規範都已要求交易時賣方須揭露凶宅資訊，顯然賣家負有誠實告知是否為凶宅之義務，但卻刻意隱匿，導致買家陷於錯誤未能以符合行情之價格購買房屋（原本甚至可能不買），而受有財產上損失，這樣故意的賣方是會構成詐欺罪的。
三、凶宅可以申請銀行貸款嗎？
這議題時常在房屋貸款知識家ＬＩＮＥ社群平台討論，知識長可以很明白的說：沒有一家銀行準則會公開寫＂凶宅准予貸款＂。那難道凶宅真的無法申請貸款嗎？？這樣恐怕對已經在買房交易ing的小資家庭是個不小的衝擊。所以在這邊，知識長要以自身的閱歷、經驗，建議以下幾種方式：
- 穩健財力：房屋貸款是物與人的組合，若有穩健財力，讓銀行安心，還是有可能申貸的。
- 良好信用：除了基本的收入證明，信用評分也是重要的參考，關於如何培養良好信用，可以延伸閱讀房屋貸款知識家這篇文章：如何養成良好信用
- 貢獻度：若對銀行有貢獻，基於ＶＩＰ待客原則，仍有機會＂特例＂簽核。
- 增加自備款：一般房貸一般八成，自備款二成。倘若可以增加自備款，降低銀行放款成數，亦降低銀行風險，就能提升銀行放款意願。
- 尋求專家協助：就像知識長前面很明白的告訴大家，沒有銀行會明確的公告凶宅准予貸款。如果你感覺像隻無頭蒼蠅無計可施，不知該如何跟銀行洽談，此時請你不要遲疑，立刻加入臥虎藏龍的房屋貸款知識家ＬＩＮＥ社群參與討論，或許，可以承辦的專家就在社群裡喔！
【凶宅所衍生的法律問題—如果你是賣方】
那如果反過來，群友們所有的房屋不走運變成了凶宅，那該如何是好呢？其實也不用太過擔心，近年來由於房價高漲，越來越多人想進入凶宅市場撿便宜，在需求增加的情況下，形成「賣家市場」的模式，買家能議價的空間也漸趨縮小。
資深的房仲人員表示，購買凶宅的買家通常有三種人：
- 第一種，是口袋比較淺的人，「窮到不怕鬼」，他們大多會迫於預算考量，且認為自己沒做虧心事，購買凶宅來遮風避雨，倒也是個心安理得的選擇。不過，幾乎所有銀行都會拒絕貸款給凶宅，民眾若想趁低價購屋，就要有須備好全額購屋款的認知。
- 第二種，是投資客，有的投資客會以低價購入凶宅後，再將房屋內部重新裝潢後隔間分租；有的投資客買下凶宅後先轉讓給自己的公司，過一段時間後再賣回給自己，這樣就可以宣稱在產權持有期間無人非自然死亡，凶宅也就洗白了，然後再趁機轉手賺取價差。
- 第三種，則是宗教團體，購買凶宅來當作佛堂、教會，或是開設傳統的宮廟，例如二十多年前陳進興槍殺醫生、護士的整型診所，現在就轉型成佛教圖書館。
以上資訊知識長提供給各位群友參考。不管是不是凶宅，買賣交易首重誠實、誠信，身為賣方的群友，一定要將會影響買賣物件價值、效用或品質的所有因素誠實告知；而身為買方的群友，則要仔細檢視買賣物件，如果有任何疑慮，一定要把握時間懇切與賣方磋商，如此才能歡喜成交，成就房屋買賣的圓滿境界！
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